Kā notiek nekustamā īpašuma pārdošanas darījums Latvijā: ceļvedis pārdevējam

Nekustamā īpašuma pārdošana Latvijā notiek deviņos secīgos posmos: dokumentu un Zemesgrāmatas pārbaude, cenas noteikšana, rokasnaudas līgums, pirkuma līgums, nauda darījuma kontā, nostiprinājuma lūgums pie notāra, īpašumtiesību reģistrācija Zemesgrāmatā un tikai tad samaksa pārdevējam. Zemesgrāmatas tiesnesis lēmumu pieņem 10 darbdienu laikā, bet pārdevējam pēc darījuma var būt jāmaksā 25,5 % kapitāla pieauguma nodoklis, ja nav izpildīts neviens no likumā noteiktajiem atbrīvojumiem.

Šis ceļvedis ir sagatavots, balstoties uz Kivi Real Estate aģentu gandrīz 20 gadu pieredzi Latvijas mājokļu tirgū, kā arī uz Valsts ieņēmumu dienesta (VID), Tieslietu ministrijas, Altum un LANĪDA publicēto informāciju. Tas atbild uz jautājumiem, ko pārdevēji uzdod visbiežāk: kā darījums notiek soli pa solim, kā pasargāt sevi no krāpniecības, cik maksā nodevas un kad nodoklis nav jāmaksā.

Kā notiek nekustamā īpašuma pārdošanas darījums soli pa solim?

Darījums sastāv no deviņiem soļiem, un pārdevējs naudu saņem tikai pēc tam, kad Zemesgrāmatā nostiprinātas pircēja īpašumtiesības. Ja pircējs izmanto pašu līdzekļus, process parasti ir īsāks; ja hipotekāro kredītu, procesam pievienojas bankas vērtējums un hipotēkas reģistrācija.

1. Dokumentu sagatavošana. Pārdevējs pārbauda Zemesgrāmatas nodalījumu un sagatavo būves kadastrālās uzmērīšanas lietu.
2. Cenas noteikšana. Cenu nosaka pēc reālajiem darījumu datiem, nevis sludinājumos prasītajām cenām.
3. Rokasnaudas līgums vai priekšlīgums. Puses fiksē būtiskos nosacījumus un rokasnaudas apmēru.
4. Pirkuma līguma parakstīšana. Līgumā nosaka precīzāku maksājumu kārtību, valdījuma nodošanas termiņu un risku pāreju.
5. Nostiprinājuma lūgums pie notāra. Zvērināts notārs pārbauda pušu rīcībspēju un apliecina lūgumu.
6. Nauda darījuma kontā. Pircējs ieskaita summu bankas darījuma ("escrow") kontā vai notāra glabājuma kontā.
7. Reģistrācija Zemesgrāmatā. Pēc nodevu samaksas tiesnesis 10 darbdienu laikā nostiprina īpašumtiesības pircējam.
8. Samaksa pārdevējam. Banka vai notārs pārskaita naudu uz pārdevēja kontu.
9. Īpašuma nodošana. Puses paraksta pieņemšanas-nodošanas aktu, nodod atslēgas un pārreģistrē komunālo pakalpojumu līgumus.

Ko pārdevējam pārbaudīt pirms īpašuma izlikšanas tirgū?

Pārdevējam jāpārliecinās, ka Zemesgrāmatas nodalījumā nav ķīlu, apgrūtinājumu, nomas tiesību vai atsavināšanas aizliegumu, un ka telpās nav nesaskaņotas pārplānošanas. Šīs nepilnības visbiežāk aptur darījumu brīdī, kad pircēja banka atsakās izsniegt kredītu.

Nodalījuma ierakstu var pārbaudīt Valsts vienotajā datorizētajā Zemesgrāmatā zemesgramata.lv. Kadastrālās uzmērīšanas lietai jāatbilst faktiskajam plānojumam. Papildus jāpārbauda zemes domājamās daļas un trešo personu pirmpirkuma tiesības.

Kā darbojas rokasnaudas līgums un kādi ir riski pārdevējam?

Rokasnauda saskaņā ar Civillikumu ir līguma saistību nodrošinājums. Ja pircējs bez attaisnojoša iemesla atsakās no darījuma, rokasnauda paliek pārdevējam; ja atsakās pārdevējs, viņam tā pircējam jāatmaksā divkāršā apmērā.

Tāpēc pārdevējam pirms parakstīšanas jābūt drošam par dokumentu kārtību un savu lēmumu pārdot. Atkāpšanās pēc rokasnaudas saņemšanas pārdevējam izmaksā tieši tikpat, cik saņemtā rokasnauda.

Kā pārdevējs saņem naudu un kāpēc izmantot darījuma kontu?

Darījuma konts komercbankā vai zvērināta notāra glabājuma konts nodrošina, ka pircēja nauda tiek bloķēta līdz īpašumtiesību nostiprināšanai. Pārdevējs nezaudē īpašumu bez samaksas, bet pircējs nemaksā par īpašumu, ko nav ieguvis.

Šāds mehānisms ir galvenais aizsardzības līdzeklis pret finanšu krāpniecību. Kivi Real Estate aģenti iesaka norēķinus tieši un vienīgi caur darījuma kontu, arī tad, ja pircējs ir pazīstams.

Kā mainās darījums, ja pircējs ņem hipotekāro kredītu?

Hipotekārais kredīts pagarina darījumu un iesaista komercbanku, bieži arī Altum. Banka izsniedz aizdevumu no zemākās summas starp īpašuma tirgus vērtību un pirkuma cenu, tāpēc pārcenāts īpašums var neiziet bankas vērtējumu.

Notārs sagatavo apvienoto nostiprinājuma lūgumu: Zemesgrāmata vienlaikus nostiprina pircēja īpašumtiesības un bankas hipotēku ar aizlieguma atzīmi. Tikai pēc tam banka pārskaita aizdevuma daļu pārdevējam.

Kādas nodevas un izmaksas saistītas ar nekustamā īpašuma darījumu?

Galvenā darījuma izmaksa ir Zemesgrāmatas valsts nodeva – 1,5 % no īpašuma vērtības, ko parasti sedz pircējs. Pārdevējam tā tieši neietekmē ieņēmumus, taču ietekmē pircēja kopējo budžetu un līdz ar to sarunas par cenu.

Nodevas aprēķina bāze ir augstākā no trīs vērtībām: pirkuma līgumā norādītā summa, kadastrālā vērtība vai ieķīlājuma novērtējums. Saskaņā ar Ministru kabineta noteikumiem par valsts nodevu likmes atšķiras pēc darījuma veida un pušu radniecības.

Avoti: Likumi.lv – noteikumi par valsts nodevu, Altum.

Kā Altum programmas palielina pārdevēja pircēju loku?

Altum galvojumi ļauj pircējiem iegādāties mājokli ar pirmo iemaksu no 5 % darījuma summas. Tāpēc pārdevēja potenciālo pircēju lokā ir arī ģimenes ar bērniem, jaunie speciālisti un Nacionālo bruņoto spēku karavīri, kuriem nav lielā uzkrājuma.

• Ģimenes ar bērniem: galvojums 5–30 % (atsevišķos gadījumos līdz 50 %) no aizdevuma, maksimāli 20 000–50 000 EUR atkarībā no bērnu skaita; +5 % (līdz 5 000 EUR) A klases vai gandrīz nulles enerģijas mājoklim; vienreizēja komisija 2,5 %.
• Jaunie speciālisti līdz 35 gadu vecumam: galvojums līdz 20 % no aizdevuma (maksimāli 50 000 EUR) uz līdz 10 gadiem; maksa 2,4 % gadā no atlikušās galvojuma summas.
• NBS karavīri: galvojums līdz 25 % no aizdevuma (maksimāli 20 000 EUR), ja darījuma summa nepārsniedz 300 000 EUR.

Pārdevējam tas nozīmē ilgāku darījuma termiņu, jo pircēja bankai un Altum jāapstiprina finansējums. Šo laiku ir vērts iekļaut pirkuma līguma termiņos jau sākumā.

Vai, pārdodot nekustamo īpašumu, jāmaksā kapitāla pieauguma nodoklis?

Jā, ja īpašums pārdots dārgāk, nekā iegādāts, un nav izpildīts neviens no likuma „Par iedzīvotāju ienākuma nodokli“ 9. pantā noteiktajiem atbrīvojumiem. Kapitāla pieauguma nodokļa likme ir 25,5 % no peļņas, nevis no visas pārdošanas cenas.

Kā aprēķina kapitāla pieaugumu?

Kapitāla pieaugums ir starpība starp pārdošanas cenu un īpašuma iegādes vērtību kopā ar dokumentāri pierādītiem ieguldījumiem un iegādes izdevumiem. Jo vairāk izdevumu var pierādīt, jo mazāks ir apliekamais ienākums.

Kapitāla pieaugums = Pārdošanas cena − (Iegādes vērtība + Uzlabojumu izdevumi + Iegādes izdevumi)

• Pārdošanas cena – pirkuma līgumā norādītā pārdošanas cena.
• Iegādes vērtība – Zemesgrāmatā reģistrētā iegādes cena vai mantojuma apliecībā, vai dāvinājuma līgumā uzrādītā vērtība.
• Uzlabojumu izdevumi – kapitālie ieguldījumi turēšanas laikā, pierādīti ar čekiem, pavadzīmēm un bankas maksājumu uzdevumiem.
• Iegādes izdevumi – iegādes izdevumi: Zemesgrāmatas valsts un kancelejas nodevas, notāra pakalpojumi un pierādīti kredīta procentu maksājumi par iegādei ņemto aizdevumu.

Piemērs: dzīvoklis nopirkts par 80 000 EUR, ieguldīti 10 000 EUR remontā un samaksāti 1 500 EUR iegādes izdevumos, pārdots par 110 000 EUR. Kapitāla pieaugums ir 18 500 EUR, bet nodoklis – 4 717,50 EUR. Bez remonta dokumentiem nodoklis būtu 7 267,50 EUR.

„Visbiežāk pārdevēji pārmaksā nodokli tāpēc, ka nav saglabājuši čekus par remontu un notāra izdevumiem. Katrs dokumentāri pierādīts ieguldījums samazina apliekamo peļņu, un pie 25,5 % likmes tas ir jūtami.“ – Inga Miglāne-Ābele, Kivi Real Estate pārdošanas nodaļas vadītāja

Kad kapitāla pieauguma nodoklis nav jāmaksā?

Nodoklis nav jāmaksā, ja izpildās vismaz viens no četriem likumā noteiktajiem nosacījumiem. Visbiežāk pārdevēji izmanto 60 mēnešu piederības nosacījumu kopā ar deklarēto dzīvesvietu.

1. Deklarētā dzīvesvieta: īpašums piederējis ilgāk par 60 mēnešiem (no ieraksta Zemesgrāmatā), un šī perioda laikā vismaz 12 mēnešus pēc kārtas tas bijis personas deklarētā pamata dzīvesvieta.
2. Vienīgais īpašums: īpašums ilgāk par 60 mēnešiem līdz atsavināšanas dienai bijis personas vienīgais nekustamais īpašums.
3. Reinvestēšana: ienākums no vienīgā īpašuma pārdošanas 12 mēnešu laikā pirms vai pēc atsavināšanas ieguldīts funkcionāli līdzīgā īpašumā.
4. Atsavināšana sabiedrības vajadzībām: īpašums atsavināts valsts vai pašvaldības vajadzībām atbilstoši likuma kritērijiem.

Kad un kā deklarēt ienākumu VID?

Deklarāciju iesniedz VID Elektroniskās deklarēšanas sistēmā (EDS), un termiņš ir atkarīgs no ceturkšņa ienākumu apmēra. Ja ceturkšņa ienākumi pārsniedz 1 000 EUR, deklarācija jāiesniedz jau nākamajā mēnesī pēc ceturkšņa beigām.

Avoti: VID, Augstākā tiesa.

Kāpēc pārdevējam piesaistīt reģistrētu nekustamā īpašuma aģentu?

Reģistrēts aģents nosaka reālu tirgus cenu, pārbauda dokumentus pirms darījuma, vada sarunas un koordinē banku, notāru un Zemesgrāmatu. Turklāt viņa atbildību apdrošina obligātā civiltiesīskās atbildības polise vismaz 50 000 EUR apmērā.

Kādas garantijas sniedz Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrs?

Latvijā starpniecības pakalpojumus drīkst sniegt tikai personas, kas iekļautas Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrā. Reģistru Ekonomikas ministrijas uzraudzībā uztur biedrība „Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācija“ (LANĪDA).

• Civiltiesīskās atbildības apdrošināšana: vismaz 50 000 EUR gadā; zaudējumus, kas radušies aģenta kļūdas dēļ, sedz apdrošinātājs.
• Sodāmības pārbaude: reģistrācijai nepieciešama izziņa par sodāmības neesamību.
• AML kontrole: iekšējās kontroles sistēma atbilstoši Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likumam.
• Kvalifikācijas celšana: regulāras mācības un sertifikācijas pārbaudījumi.

Avots: LANĪDA starpnieku reģistrs.

Kā aģents palīdz pārdot ātrāk un par reālu tirgus cenu?

Aģents cenu nosaka pēc reālo darījumu datiem, nevis pēc sludinājumos prasītajām cenām, kas bieži ir augstākas par faktiskajām darījumu cenām. Pareizi noteikta cena novērš ilgstošu īpašuma stāvēšanu tirgū un līdz ar to vēlāku, pārlieku lielu cenas samazināšanu.

„Sludinājumu portālos prasītās cenas mūsu pieredzē vidēji par 10–20 % pārsniedz reālo darījumu līmeni. Pārdevējs, kurš cenu nosaka pēc kaimiņu sludinājumiem, visbiežāk zaudē mēnešus un beigās pārdod lētāk.“ – Roberts Uķis, Kivi Real Estate nekustamo īpašumu aģents

Otrs ieguvums ir pirmsdarījuma audits. Aģents laikus atklāj nesaskaņotas pārbūves, apgrūtinājumus, neskaidrības ar zemes domājamām daļām un pirmpirkuma tiesībām, kas citādi aptur darījumu bankas pārbaudes laikā.

Trešais ieguvums ir sarunu vadība un laika ietaupījums. Aģents uzņemas komunikāciju ar pircējiem, organizē apskates un koordinē vērtētāju, banku, notāru un Zemesgrāmatas nodaļu līdz pat pieņemšanas-nodošanas akta parakstīšanai.

Pārdevēja čeklists: kas jāsagatavo pirms darījuma?

Pirms īpašuma izlikšanas tirgū pārdevējam jāsagatavo īpašuma dokumenti, jānovērš juridiskās nepilnības un jāaprēķina nodokļa saistības. Šis Kivi Real Estate aģentu praksē balstītais saraksts palīdz izvairīties no kļūdām, kas visbiežāk aizkavē darījumu.

• Pārbaudīts Zemesgrāmatas nodalījums: nav ķīlu, apgrūtinājumu vai aizlieguma atzīmju
• Kadastrālās uzmērīšanas lieta atbilst faktiskajam plānojumam
• Saskaņotas vai novērstas visas pārbūves
• Noskaidrotas zemes domājamās daļas un pirmpirkuma tiesības
• Cena noteikta pēc reālo darījumu datiem
• Aprēķināts kapitāla pieaugums un pārbaudīti nodokļa atbrīvojumi
• Savākti čeki, līgumi un kvītis par remontu, notāru un nodevām
• Darījuma konts vai notāra glabājuma konts pirkuma līgumā
• Aģents pārbaudīts LANĪDA starpnieku reģistrā
• Atzīmēts VID deklarācijas termiņš pēc darījuma

Biežāk uzdotie jautājumi

Cik ilgi notiek nekustamā īpašuma pārdošanas darījums?

Pēc nostiprinājuma lūguma iesniegšanas Zemesgrāmatas tiesnesis lēmumu pieņem 10 darbdienu laikā. Kopējo ilgumu nosaka dokumentu sagatavošana un pircēja finansējums, jo hipotekārais kredīts un Altum galvojums prasa papildu bankas pārbaudes un apstiprinājumus. Ir reāli izdarīt visu A-Z viena mēneša laikā.

Kad pārdevējs saņem naudu par pārdoto īpašumu?

Pārdevējs naudu saņem pēc tam, kad Zemesgrāmatā nostiprinātas pircēja īpašumtiesības. Līdz tam nauda ir bloķēta bankas darījuma kontā vai notāra glabājuma kontā, kas pasargā abas puses no krāpniecības un nesamērīgiem riskiem.

Cik liels ir kapitāla pieauguma nodoklis, pārdodot dzīvokli?

Kapitāla pieauguma nodokļa likme ir 25,5 % no peļņas, nevis no visas pārdošanas cenas. Peļņu aprēķina kā pārdošanas cenas un iegādes vērtības starpību, no kuras atskaita dokumentāri pierādītus remonta ieguldījumus un iegādes izdevumus.

Kad pārdevējam nav jāmaksā kapitāla pieauguma nodoklis?

Nodoklis nav jāmaksā, ja īpašums piederējis ilgāk par 60 mēnešiem un vismaz 12 mēnešus bijis deklarētā dzīvesvieta, vai ja tas 60 mēnešus bijis vienīgais īpašums. Atbrīvojums piemērojams arī tad, ja ienākumu 12 mēnešu laikā reinvestē līdzīgā mājoklī.

Kas notiek ar rokasnaudu, ja pārdevējs pārdomā?

Saskaņā ar Civillikumu pārdevējam, kurš atsakās no darījuma, rokasnauda pircējam jāatmaksā divkāršā apmērā. Ja no darījuma bez attaisnojoša iemesla atsakās pircējs, rokasnauda paliek pārdevējam, tāpēc līgumu ir vērts slēgt tikai pēc dokumentu pārbaudes.

Avoti

• Likumi.lv – Noteikumi par valsts nodevu par īpašuma tiesību un ķīlas tiesību nostiprināšanu Zemesgrāmatā
• VID – Iedzīvotāju ienākuma nodoklis no nekustamā īpašuma
• Augstākā tiesa – IIN no nekustamā īpašuma atsavināšanas
• Altum – Mājokļu garantija ģimenēm ar bērniem
• Altum – Mājokļu garantija jaunajiem speciālistiem
• Altum – Mājokļu atbalsts NBS karavīriem
• LANĪDA – Starpnieku reģistrs
• Latvija.lv – Nekustamā īpašuma tiesības