Latvijā daudzas daudzdzīvokļu ēkas, īpaši tās, kas celtas padomju laikos (1955.–1990.), nav sadalītas atsevišķos dzīvokļu īpašumos, bet pastāv kā kopīpašums. Tas nozīmē, ka visa ēka, ieskaitot dzīvokļus, kāpņu telpas, pagrabus un citus elementus, juridiski tiek uzskatīta par vienotu īpašumu, kurā katram īpašniekam pieder „domājamā daļa”.
Šādā situācijā dzīvokļa iegāde faktiski nozīmē daļas iegādi visā ēkā, nevis atsevišķa dzīvokļa īpašumu. Tāpēc šādos namos dzīvojošie ir vienlaikus dzīvokļu lietotāji un kopīpašnieki, kas var radīt dažādas juridiskas un praktiskas problēmas.
Vai ir droši pirkt kopīpašumu un vai banka to finansēs?
Dzīvokļa pirkšana kopīpašumā nav aizliegta, taču jārēķinās ar specifiskiem riskiem. Bankas šādus pirkumus parasti finansē, taču vērtējums var būt zemāks, īpaši, ja nav noslēgts koplietošanas līgums. Šāda situācija ir visai izplatīta, īpaši Rīgā.
Pirms iegādes jāpievērš uzmanība šādiem aspektiem:
- Vai pastāv koplietošanas līgums?
- Kas ir pārējie kopīpašnieki?
- Vai ēkai ir veikta renovācija, un kāds ir tās tehniskais stāvoklis?
Bez šiem aspektiem nākotnē var rasties gan juridiskas problēmas, gan grūtības ar īpašuma pārdošanu vai pārvaldību.
Kā pārdot kopīpašumu pareizi?
Kopīpašuma daļas pārdošana ir iespējama, taču jāņem vērā pirmpirkuma tiesību ievērošana. Kā norādīts Senāta 2024. gada 16. oktobra spriedumā lietā Nr. SKC-77/2024, domājamās daļas no ēkas jāpiedāvā vispirms pārējiem ēkas kopīpašniekiem, nevis zemes īpašniekiem, ja ēka un zeme ir atsevišķi īpašumi.
Pārdošanas process:
- Jāsagatavo rakstveida piedāvājums visiem kopīpašniekiem.
- Jāgaida atbildes noteiktajā termiņā.
- Ja neviens neizmanto pirmpirkuma tiesības, var pārdot trešajai personai.
Svarīgi! pārkāpjot šo kārtību, pastāv risks, ka pārējie kopīpašnieki var pārsūdzēt darījumu tiesā.
Kas ir koplietošanas līgums?
Koplietošanas līgums ir rakstisks vienošanās dokuments, kur kopīpašnieki nosaka:
- kas kurā dzīvoklī dzīvo;
- kā tiek izmantotas koplietošanas telpas (pagrabs, bēniņi, kāpņu telpa);
- kā sadalās uzturēšanas un remonta izdevumi;
- kā tiek pieņemti lēmumi par pārvaldību.
Šāds līgums būtiski uzlabo īpašuma pārvaldību, samazina strīdus un palielina bankas uzticību īpašuma finansēšanai.
Kādi ir biežākie strīdi un problēmas kopīpašumā?
Biežākās problēmas, ar kurām saskaras kopīpašnieki:
- Nesaskaņas par izdevumu sadali (remonti, komunālie maksājumi);
- Strīdi par telpu lietošanu (pagrabi, bēniņi, siltummezgli);
- Problēmas ar lēmumu pieņemšanu (nav vienprātības);
- Kopīpašnieku nevēlēšanās piedalīties īpašuma uzturēšanā.
Bez koplietošanas līguma šie strīdi bieži kļūst par tiesvedībām.
Vai var atbrīvoties no kopīpašuma statusa?
Jā, kopīpašumu var izbeigt vairākos veidos:
- vienojoties par īpašuma sadali un reģistrējot to kā dzīvokļu īpašumus;
- vēršoties tiesā un lūdzot īpašuma sadali;
- atsavinot īpašumu citiem kopīpašniekiem.
Kā norāda Mg. iur. Ligita Dārzniece, runājot par kopīpašuma sadali zemes gabalam, pat ja tiesa atļauj sadali, tās izpilde var būt apgrūtināta vai neiespējama, ja sadales brīdī tiek konstatēti ierobežojumi, kas nebija zināmi tiesvedības laikā. Tādēļ vēlams zemes sadalīšanas plānu saskaņot ar pašvaldību jau pirms tiesas procesa.
Dzīvoklis kopīpašumā ir tiesiski iespējams, taču šādam pirkumam ir daudz nianses. Pircējam jāpievērš uzmanība ne tikai dzīvokļa tehniskajam stāvoklim, bet arī:
- juridiskajai formai – "kopīpašuma statuss";
- vai pastāv "koplietošanas līgums";
- citiem "kopīpašniekiem" un to attieksmei pret īpašuma uzturēšanu;
- potenciālajām izmaksām un strīdiem.
Šāda pārdomāta pieeja palīdzēs izvairīties no nepatīkamiem pārsteigumiem. Ieteicams konsultēties ar nekustamā īpašuma specialistu pirms darījuma veikšanas. Ja nepieciešama palīdzība – droši sazinieties ar kādu no KIVI pieredzējušajiem nekustmao īpašumu aģentiem.
