2026. gads komercīpašumu tirgū bijis aktīvs un ar vairākiem pārsteidzošiem darījumiem. Procentu likmes kāpj, taču finansējums kļuvis pieejamāks nekā jebkad pēdējos gados. 2027. gadā tirgus bremzēsies, bet tiem, kam ir resursi, tas var būt "reizi desmitgadē" brīdis.
Svarīgākā šī gada iezīme: lielākā daļa pircēju ir vietējie vai jau Baltijā pārstāvēti nekustamo īpašumu spēlētāji. Jauni starptautiskie investori faktiski nav nākuši klāt. Tas ir gan izaicinājums, gan iespēja.
Biroji: atgriežas investori, vecās ēkas maina funkciju
Cik redzam tirgū, šogad Rīgā noslēgts pirmais “tīrais” biroju ēkas investīciju darījums kopš 2022. gada beigām. Līdz tam gandrīz visi biroju ēku pārdošanas darījumi bija ar mērķi tās pārbūvēt par dzīvokļiem vai medicīnas iestādēm.
Ar izteikti vecākām ēkām situācija ir cita, un tā nav tikai vienas sezonas tendence. C un D klases ēku īpašnieki nonāk sava veida lūzuma punktā. Telpas ilgstoši stāv tukšas, un, lai sasniegtu B klases nomas maksu (ap 10 eiro par kvadrātmetru, piemēram), jāiegulda aptuveni 400 eiro uz kvadrātmetru. Pēc tam tu atgriezies tur, kur biji pirms dažiem gadiem, bieži ar kredītu un bez iespējas indeksēt nomu.
Tāpēc šīs ēkas pārdod tiem, kas jau realizējuši pārbūves projektus. Pārbūve par dzīvokļiem bieži ir daudzmiljonu projekts: jāsaprot, ko cilvēki pirks, jāprojektē, jābūvē un jāizpārdod. Ne visiem ir šāda kompetence un finansējums.
Finansējums: dārgāks, bet pieejamāks
Neskatoties uz Euribor kāpumu, naudas pieejamību nekustamo īpašumu investīcijām vērtēju pozitīvi.
Pēdējos divos gados vietējā kapitāla bankas un mazākās Baltijas bankas ir būtiski palielinājušas klātbūtni. Daudzi mazie un vidējie attīstītāji jau finansējas Bigbank, Rietumu bankā vai Signet Bank. Lielākiem projektiem parādās arī kopfinansējums, kur divas vietējās bankas kopā kreditē vienu projektu.
Pārsteidzošākais šī gada piemērs: darījumā, kurā Capital Mill iegādājās trīs tirdzniecības objektus, vismaz vienu no tiem finansēja Bigbank. Banka, kuru sabiedrība saista ar patēriņa kredītiem, finansē lielu investīciju darījumu. Pieejami kļuvuši arī kredīti mazajiem investoriem dzīvokļu iegādei izīrēšanai, un tos piedāvā arī lielās bankas, tikai mazāk reklamē. Tas strādā abos virzienos: ja ir vairāk gala pircēju, attīstītājam ir lielāka motivācija būvēt.
Vietējā kapitāla banku aktivitātes pieaugums paplašina finansējuma iespējas un palielina konkurenci kreditēšanas tirgū. Nauda ir dārgāka, bet tās ir vairāk.
Lielie darījumi: pilns ēkas noslogojums, bet nav pircēja
Šobrīd Baltijā ir būtiski grūtāk pārdot lielus projektus, aptuveni no 20 miljoniem eiro uz augšu, ja vien tie nav burtiski izcili. Tas īpaši attiecas uz biroju un industriālajām ēkām, kas uzbūvētas pirms pieciem līdz septiņiem gadiem.
Tām beidzas pirmie piecu gadu nelaužamie nomas līgumi. Pa to laiku dažus simtus metru tālāk uzbūvētas jaunas ēkas ar līdzvērtīgiem nosacījumiem. Inflācija bija augsta, bet nomu nevar indeksēt bezgalīgi: ja cena pārsniegs tirgus līmeni, nomnieks aizies pie konkurenta. Bez nomas atlaides vai būtiska iznomātāja ieguldījuma nomniekam nav motivācijas parakstīt jaunu nelaužamu līgumu. Bet finansētāji un investori tieši to pieprasa.
Rezultātā daudzi nekustamo īpašumu fondi, kas ēkas iegādājās pirms pieciem līdz septiņiem gadiem, vēlētos tās pārdot, bet ne par ienesīguma likmēm, kādas šodien prasa tirgus. Lielo investoru ir maz, un līdzīgu produktu Baltijā ir pietiekami daudz. Paradokss: ēkai ir 90–100% noslogojums, ir vērtējums, bet to nevar pārvērst īstā naudā. Gaidāma vai nu cenu korekcija, vai arī pārdevējiem nāksies dot būtiskas garantijas par noslogojumu un naudas plūsmu.
Pozitīvā ziņa: vietējie investori veic arvien lielākus darījumus. Pērn lielāko tirdzniecības darījumu Tallinā noslēdza vietējie investori. Šogad līdzīgā kluba darījumā galvenokārt Igaunijas investoru grupa iegādājās tirdzniecības centru “Domina Shopping”. Lietuvā vietējais fonds nupat par 200 miljoniem eiro iegādājās tirdzniecības centru “Ozas”.
Industriālās platības: gala lietotāji pērk esošo
Lielo industriālo parku darījumi, kas mērāmi desmitos miljonu, Baltijā kļuvuši retāki. Ģeopolitikas dēļ dominē vietējie vai jau sen šeit strādājoši investori. Rīgā un Pierīgā vadošie attīstītāji uzbūvējuši lielu modernu noliktavu un ražošanas apjomu, un tirgū dominē pāris lieli spēlētāji. Konkurence saasinās B un C klasē, un mazākiem attīstītājiem konkurēt ar lielajiem kompleksiem ir ļoti grūti.
Interesants ir DEPO piemērs. Straujas izaugsmes fāzē uzņēmums būvēja ēkas, pārdeva tās investoriem un nomāja atpakaļ, atbrīvojot kapitālu nākamajām. Sasniedzot nepieciešamo apjomu, DEPO uzbūvēja savu loģistikas parku un peļņu, ko citādi 15–20 gadu laikā atdotu attīstītājam, patur sev.
Mazajiem un vidējiem uzņēmumiem augsto būvizmaksu dēļ savas ēkas būvēt kļūst arvien mazāk jēgas. Tie, kam vajag specifiskas telpas, aktīvi pērk esošās ēkas. Ieguvumi ir trīs: lokācija, ko nevar atkārtot, cena, kas bieži zem mūsdienu būvizmaksām, un laiks, jo pielāgošana ir ātrāka nekā projektēšana, saskaņošana un būvniecība no nulles. Šogad, piemēram, pārdevām rūpnīcu Tukumā vietējam metālapgādes uzņēmumam.
Pieredze rāda, ka 2006.–2007. gada ideja par noliktavu kompleksiem uz lielajiem apvedceļiem ap Rīgu Latvijā īsti nenostrādāja. Mums nav Polijas vai Čehijas tranzīta plūsmu, toties ļoti svarīga ir darbaspēka pieejamība. Tāpēc pieprasītākās vietas ir lidosta, Dreiliņi, Rumbula un Pļavnieki, kur ir sabiedriskais transports un blīvi apdzīvoti mikrorajoni.
2027. gads: inflācija, likmes un iespēja kaulēties
Ņemot vērā ģeopolitisko situāciju, enerģijas cenas un inflācijas spiedienu, 2027. gadā procentu likmes, visticamāk, saglabāsies salīdzinoši augstas. Eiropas Centrālā banka šogad jau ir atsākusi likmju paaugstināšanu, un turpmākie lēmumi būs atkarīgi no inflācijas dinamikas. Likmju celšanas mērķis ir ierobežot inflāciju caur patēriņa samazināšanu, tātad gan uzņēmumi, gan mājsaimniecības spēs aizņemties mazāk. Palēninājums gaidāms visos segmentos.
Pirmie to izjutīs lielie naudas plūsmas objekti. Tur matemātika ir vienkārša: pašu nauda, aizņemtā nauda un tas, kas paliek pāri. Manuprāt, augstākas likmes dzīvokļu tirgu būtiski neapturēs. Rīga kvadrātmetra cenās ievērojami atpaliek no Tallinas un Viļņas, daudzi cilvēki joprojām dzīvo padomju laika fondā, un vēlme pārcelties uz jaunu mājokli saglabājas. Pat ja kādu laiku dzīvokļu tiks pārdots mazāk, ilgtermiņa perspektīva un attīstītāju motivācija būvēt paliek.
Inflācijai ir arī otrā puse. Inflācijas laikos gan investori, gan mājsaimniecības grib iegādāties nekustamo īpašumu kā aizsardzību. Protams, daļa projektu un investīciju augstāku likmju dēļ nogaidīs. Taču, ja nerunājam par tādām krīzēm kā 2009. gads vai Covid, pircējiem atkal parādīsies iespēja kaulēties. Tiem, kam ir pieejami resursi, tas var būt laiks pirkumiem, kādi iespējami reizi desmit gados.
Otrais pensiju līmenis: līdzsvars, nevis galējības
Vēlēšanu kontekstā izskanējušas divas idejas. Viena: ļaut izņemt otrā pensiju līmeņa uzkrājumus. Otra: vairāk šīs naudas ieguldīt tieši Latvijā. Pirmā skar arī nekustamo īpašumu tirgu, jo pensiju fondu nauda ir daudzos lielos komercīpašumu kompleksos.
Es esmu kaut kur pa vidu. Ļaut izņemt kādu daļu, teiksim 10 vai 20 procentus, ir saprātīgi, bet ne visu, jo finanšu pratības līmenis valstī kopumā nav pietiekami augsts. Lietuvas piemērs rāda, kur šī nauda aiziet: elektronika, ceļojumi, remonti. Daļa no tās varētu nonākt vietējā tūrisma aģentūrā vai autosalonā, bet jāsaglabā veselīgs līdzsvars.
Par ieguldīšanu Latvijā piekrītu pilnībā. Lietuvas un Igaunijas investori pērk Rīgā zīmīgas ēkas. Tas apliecina, ka profesionāli reģiona investori Latvijas komercīpašumu tirgū saskata pievilcīgas ieguldījumu iespējas. Kāpēc gan Latvijas topošo pensionāru nauda netiek ieguldīta labos Latvijas nekustamo īpašumu aktīvos? Īpaši tādos kā mikrorajonu tirdzniecības objekti, kas bija veiksmīgi jau pirms neatkarības atjaunošanas un ir veiksmīgi joprojām.
Vienīgā nemainīgā lieta
Kopumā mans skats ir optimistisks. Mainās veids, kā uzņēmumi aug un kā viņi izvēlas pareizo ceļu konkrētajos apstākļos. Vienīgā nemainīgā lieta ir tā, ka viss mainās.
