Rīga šķiet pārpildīta ar tirdzniecības centriem, tomēr labu tirdzniecības objektu investoriem trūkst. Spēcīgākie reģionālie centri bieži strādā labāk nekā līdzvērtīgas ēkas galvaspilsētā. Par to, kur šobrīd ir vērtība tirdzniecības platību segmentā, sarunājāmies ar Kivi Real Estate komercnodaļas vadītāju Ivaru Gorbunovu.
Klātienes iepirkšanās nekur nav pazudusi
Pēc pandēmijas un e-komercijas uzrāviena daudzi tirdzniecības platībām prognozēja grūtus laikus. Vai tās joprojām ir pievilcīga investīcija?
Šis segments aizvien ir ļoti pievilcīgs. Protams, bija pāris grūtāki gadi. Covid-19 bija īpatnējs periods ar pulcēšanās ierobežojumiem un slēgtiem veikaliem, un tad vēl spēcīgāk izskanēja doma, ka viss pārcelsies uz internetu. Šobrīd redzam, ka cilvēki iepērkas gan klātienē, gan internetā. Klātienes iepirkšanās nekur nav pazudusi.
Kuri tirdzniecības objekti investoriem šobrīd ir visvērtīgākie?
Ja sākam pēc izmēra, tad pirmie ir nelielie, atsevišķi stāvošie pārtikas veikali. Ne telpa daudzdzīvokļu nama pirmajā stāvā un ne tirdzniecības centrs, bet vienkārši atsevišķs, piemēram, Rimi, Maxima vai Mego. Veikals, uz kuru aiziet ikdienas pirkumos. Šādi objekti ilgtermiņā sevi ir pierādījuši kā stabilu investīciju.
Tā pircēji ir konkrētā mikrorajona vai apdzīvotās vietas iedzīvotāji, un lielāki notikumi ekonomikā tos ietekmē reti. Pārtikas tirgotāji labprāt slēdz garus, nelaužamus nomas līgumus. Tas dod drošību investoram un ļoti labas iespējas piesaistīt finansējumu. Desmit gadu nelaužams līgums ar pārtikas operatoru, kura apgrozījums pārsniedz miljardu eiro, ir kaut kas, ko citos segmentos Latvijā ir ļoti grūti atrast.
Vecie tirdzniecības centri iegūst otro elpu
Pēdējā desmitgadē uzbūvēti daudzi jauni, moderni centri. Kas notiek ar vecākajiem?
Joprojām ir attīstītāji, kas labprāt pērk vecākas ēkas, nereti vēl padomju laikā celtas, kurās ilgāku laiku nav veikti būtiski ieguldījumi. Tās modernizē, sakārto un patur īpašumā vai pārdod investoriem, kuri paši negrib būvēt, bet grib stabilu naudas plūsmu.
Labs piemērs ir tirdzniecības centrs Olimpia. Iepriekšējie īpašnieki atrada tam veiksmīgu konceptu: sporta preces un bērnu izklaide, kā arī loģisku plānojumu. Pēc tam centrs tika pārdots investīciju fondam. Šādi darījumi notiek katru gadu, un ne tikai ar tirdzniecības centriem, bet arī ar lielajām būvmateriālu veikalu ēkām jeb "big box" formātu.
Laba lokācija un labs nomnieks ir formula, kurā pieprasījums pārsniedz piedāvājumu. Patiešām labu produktu tirgū ir diezgan maz.
Jaunais tirdzniecības centrs Valmieras ielā
Rīgas tirgus šķiet piesātināts, tomēr bijušā Rīgas piena kombināta vietā Valmieras ielā ir atsākta jaunā tirdzniecības centra būvniecība.
Par šo projektu runāts gadiem, un tagad būvdarbi ir atsākušies. Manuprāt, tas ir nozīmīgs notikums. Pēc tirdzniecības centra Sāga tas būs lielākais jaunais tirdzniecības centra projekts Rīgā, turklāt konceptuāli diezgan unikāls.
Grīziņkalns un Avoti pēdējos gados strauji aug. Pašvaldība ir sakārtojusi ielas, un daudzi attīstītāji ir nopirkuši vecos namus, tos atjaunojuši un pārdevuši pa dzīvokļiem. Ja ir pieejams kvalitatīvs mājoklis, uz turieni pārceļas jaunie profesionāļi un ģimenes, un rajona atmosfēra kļūst pilnīgi cita. Ļoti gribētos, lai tas izdodas. Šī Rīgas daļa varētu iegūt pavisam jaunu kvalitāti un kļūt vēl pievilcīgāka dzīvošanai.
Šajā centrā pusē ļoti trūkst tirdzniecības centra, kur var ērti piebraukt ar auto. Es pats lielākos iepirkumus dodos veikt uz Rimi Pulkveža Brieža ielā, jo centra daļā ģimenes nedēļas iepirkumiem nav pietiekami plašas izvēles.
Kas ļauj šādam projektam vispār sākties?
Enkurnomnieks. Rimi kā nomnieks tika izziņots jau sen. Tas ir būtisks pamats, lai centru attīstītu: ir jābūt kādam no lielajiem nomniekiem, un tas būtiski palīdz piesaistīt bankas finansējumu. Tāds ir pilns cikls.
Investīcijas tirdzniecības platībās plūst uz reģioniem
Kā mainās lielo tirgotāju uzvedība?
Rīga savu kapacitāti lielajos tirdzniecības centros faktiski ir izsmēlusi. Tāpēc starptautiskās ķēdes, piemēram, Pepco, Sinsay, JYSK un citas, paplašinās ārpus Rīgas, uz Latvijas lielākajām pilsētām. Manuprāt, tas ir ļoti pozitīvi.
Pirmkārt, tiek izlīdzināta preču un pakalpojumu pieejamība, jo Latvijā biznesa apjoms ir disproporcionāli koncentrēts Rīgā. Otrkārt, tas paver jaunas iespējas investoriem. Jelgavā, Liepājā un citās pilsētās var attīstīt vai iegādāties objektus ar nomniekiem, kuriem ir lieli apgrozījumi un kuri strādā ar peļņu starptautiskā mērogā. Tas paplašina iespējas gan vietējiem, gan Baltijas un starptautiskajiem investoriem.
Reģionālais līderis pret Rīgas konkurenci
Teorētiski Rīgā veikaliem vajadzētu strādāt labāk: augstāka pirktspēja, lielākas algas. Vai tā ir arī praksē?
Rīgā ir augstākā vidējā alga, un galvaspilsēta vienmēr tiek uzskatīta par prestižāku, drošāku un likvīdāku tirgu. Daudziem investīciju fondiem Baltijā pat ir nosacījums investēt tikai galvaspilsētās.
Taču praksē redzam, ka daudzi nelieli reģionālie tirdzniecības centri strādā labāk nekā līdzvērtīgas ēkas Rīgā. Tie ir reģiona līderi, otrais centrs būtiski atpaliek vai tā vispār nav. Atsevišķos šādos centros arī tirgotāju apgrozījuma rādītāji ir augstāki.
Izejot cauri daudziem darījumiem un nomas līgumiem, redzu, ka labos reģionālajos centros nomas maksas šobrīd ir augstākas nekā daudzās tirdzniecības ēkās Rīgā un Pierīgā. Rīgā konkurence ir milzīga. Reģionā, ja ir vadošais centrs, otru vai trešo vienkārši neatmaksājas būvēt. Mūsu komanda ir veikusi darījumus ar tirdzniecības ēkām reģionos, kur kvadrātmetra cena būtiski pārsniedza līdzvērtīgu objektu cenu Rīgā, atsevišķos gadījumos pat divkārt, un attiecīgi ar zemāku ienesīgumu.
Rīgā nelielā teritorijā var būt trīs tirdzniecības centri, bet reģionā viens centrs apkalpo simt kilometru apkārtni.
Praktiski tieši tā. Tas apkalpo ne tikai pilsētu, bet visu reģionu. Tur var sagādāt bērniem skolas lietas, meistariem tehniku un visu pārējo. Ja šādā ēkā kā nomnieki ienāk arī starptautiski zīmoli, investoram šāds centrs var būt pat labāka izvēle nekā objekts Rīgā ar ļoti lielu konkurenci.
Procentu likmes skars naudas plūsmas objektus
Kā tirdzniecības īpašumu tirgu ietekmēs procentu likmju kāpums?
Pirmie to izjutīs lielie naudas plūsmas objekti, kuros nekas nav jābūvē vai jāattīsta. Tur matemātika ir gaužām vienkārša: ir pašu nauda, aizņemtā nauda un tas, kas paliek pāri.
