Ir 2023. gada pavasaris un šis varētu būt lielisks laiks jau atkal aplūkot jautājumu, kuru iespējams dzirdēt teju vienmēr- pirkt tagad vai gaidīt nekustāmo īpašumu cenu kritumu?
Ievads.
Šķiet mūsos visos ir iekodēts zināms pesimisms, jo šo jautājumu regulāri uzdevām arī pirms veselīga un ilgstoša cenu kāpuma, kā arī visā tā gaitā. Taču šobrīd tā uzdošana ir absolūti racionāla- inflācija padara dzīvi dārgāku, dēļ EURIBOR kāpuma naudu iegādei var aizņemties mazāk kā pirms gada. Pieprasījumā, līdz ar to, jābūt kritumam. Un pie konstanta vai pat plašāka piedāvājuma- jāseko cenu kritumam, vai ne?
Šim tematam (pirkt vai gaidīt), kā daudziem citiem jautājumiem dzīvē, atbilde nav viennozīmīga (precīzāk- nav visiem vienāda). Tāpēc jāuzdod daži precizējošie jautājumi.
Galvenais no šiem jautājumiem: Vai īpašums tiek pirkts dzīvošanai priekš sevis? Vai tas tiks pirkts kā īres investīcija, vai varbūt kā biznesa projekts ar mērķi īpašumu uzlabot un pārdot dārgāk.
Piebilde: šajā rakstā pārsvarā aplūkojam dzīvokļus Rīgā.
Ja pērkam priekš sevis.
Ja īpašums tiek pirks priekš sevis un turēšanai īpašumā ilgtermiņā- no liekas gaidīšanas nav jēgas. Ja esi atradis īpašumu, kas tiešām ir lieliski piemērots (tas negadās tik bieži), banka ir gatava kreditēt un Tu vari komfortabli atļauties mēneša maksājumus- lieliski! Šajā gadījumā būtu prātīgi rīkoties. EURIBOR likme kāpj un krīt, tā nebūs augsta mūžīgi (jāpiemin, ka tā ir bijusi arī augstāka kā tā ir tagad). Vienmēr arī varēsiet pārkreditēties, ja cita banka piedāvās labākus kredīta nosacījumus nākotnē. Papildus tam- populārākajos jaunajos projektos, kompensējot uzaugušo EURIBOR likmi, bankas piedāvātā procentu likme uz kādu laiku ir 0% (šeit vienkāršā un saprotamā veidā izskaidrots EURIBOR un kā tas ietekmē kredīta maksājumus: SEB banka par EURIBOR).
Esam piedzīvojuši ziemu ar augstām apkures izmaksām, kas jaunajiem īpašniekiem dod lielisku iespēju redzēt to, cik dārgi ir uzturēt konkrēto otrreizējā tirgus īpašumu ziemā.Tas palīdzēs nenopirkt ko tādu, ko nespētu uzturēt ziemā. Līdz ar to šobrīd ir lielisks “reality check”- mēs redzam bankas mēneša maksājumus, kad nav zemākie iespējamie, un arī apzināmies ziemas uzturēšana izmaksu “grandiozumu”. Ja pie šiem faktoriem mēneša izmaksas ir komfortabli panesamas- visam būtu jābūt kārtībā. Ja nē- labāk domāt kā celt ienākumus vai meklēt ko lētāku. Lai gan nav iemesla nogaidīt, nevajag arī pirkt pārsteidzīgi, viss jādara ar zināmu rezervi- ilgtspējīgi.
Vēl viens iemesls lieki negaidīt, ja pērkat ilgtermiņam priekš sevis- gaidītā cenas izmaiņa pret īrei iztērēto naudu, gaidot šo cenu kritumu.
Piemēram, ja gadu gaidīsim brīdi, kad EUR 100’000 vērti īpašumi nokritīsies cenā un maksās EUR 95’000, līdzvērtīga īpašuma īrē gada garumā būsim iztērējuši vairāk kā EUR 5000. Pa šo laiku piemērotais īpašums būs palaists garām (tāpat arī cenu kritums var nemaz nenotikt).
Taču, ja ceram uz vēl lielāku cenu kritumu kā iepriekš minētais? Ja nu tiešām notiktu šādas pārmaiņas tirgū, tas notiktu kopā ar pamatīgu paniku. Noteikti nebūs tā, ka visiem būs labas algas, droši darbi un bankas dos lētus kredītus, kamēr cenas īpašumiem būs ar “pamatīgām atlaidēm”. Ja īpašuma cenas nokristu jūtamāk, “fona troksnis” un šādu izmaiņu rosinošie faktori vidējo pircēju būs tā iebiedējuši, ka viņš atkal nepirks, nu jau domājot, ka ne tikai cenas kritīsies, bet viss sabruks un tūlīt būs iestāsies pasaules gals. Izklausās smieklīgi, bet katrā ekonomikas lejupslīdes ciklā (precīzāk būtu- brīžos, kad nav jūtama strauja izaugsme) šādu paniku var novērot. Papildus tam- īpašums dzīvošanai ir cilvēka pamatvajadzība. Tos masveidā “pa lēto” prom neatdos arī brīžos, kad pirktspēja būtu zemāka. Pēdējo gadu hipotēkas nepārsniedz īpašumu vērtības un pirkumi ir kreditēti ļoti racionāli, to ņēmējiem ērti uzturami. 2008. gadā piedzīvotais nevar atkārtoties.
Pie reizes arī jāpajautā- vai Tu savu īpašumu būtu gatavs pārdot, piemēram, par 25 % lētāk kā nesen to iegādājies? Visdrīzāk, ka nē. Tu pagaidītu dažus gadus, kad ekonomikā atsāktos izaugsme un tas jau būtu vēl dārgāks kā brīdī, kad Tu to pirki. Un Tu nebūtu vienīgais, kas gluži vienkārši, par sev neizdevīgu cenu, īpašumu nepārdotu un pieturētu sev dzīvošanai (pie apstākļa, ka hipotēkas maksājumi ir samērīgi pret personas ienākumiem un nerada neveselīgu slodzi). Līdz ar to arī “apokaliptiskākajos scenārijos” cenu kritums mājokļiem varētu būt mazāks, kā psiholoģiskais stress kas attur potenciālos pircējus no rīcības. Iepriekšējo krīzi īpašumos pavadīja pārmērīga kreditēšana- šobrīd šāda riska (līdz ar to arī masveida panikas pārdošanas, jo nevar atļauties mēneša maksājumus) nav.
Ja runājam par māju būvniecības izmaksām- tās ir visai neparedzamas. Ir īpašnieki, kas nopirkto zemei un plānoto būvniecību “noliek malā” un izvēlas gatavas ēkas iegādi. Ja neesat celtniecības eksperts, būvniecības process izmaksu ziņā var būt visai dārgs un nedaudz neparedzams. Gatavas mājas iegāde varētu būt racionālāka.
Papildus- aplūkojiet mājokļu cenas Viļņā un Tallinā sludinājumu portālos (te dzīvokļi Tallinā, t. sk padomju laiku projekti par 3000 EUR/kv.m: https://www.kv.ee/search?deal_type=1&county=1&parish=1061). Pie mums īpašumi vēl ir visai lēti!
Bet, ja nu Tu meklē autentiskumu, Tev nav iebildumu kārtīgi ieguldīties remontdarbos un ar augstām apkures izmaksām esi gatavs sadzīvot, upurējoties Centra šarma vārdā, Tev interesēs sadaļā “Iegāde tālākajai pārdošanai” rakstītais.
Īres investīcija.
Šajā gadījumā Tev ir kur dzīvot un Tu vēlies savus līdzekļus ieguldīt, papildus nopelnīt. Tātad nekas īsti “nedeg”, Tu pats konkrētajā īpašumā nedzīvosi un Tu gribi labāko darījumu “uz papīra”, nevis ērtāko dzīvokli.
Šajā gadījumā var arī pagaidīt un paskatīties piedāvājuma klāsta attīstību, ja nekas no piedāvātā nepatīk. Vairāki problemātiski īpašumi, ko saimniekiem ziemā bijis grūti uzturēt, tirgū varētu parādīties arvien vairāk. Pieprasījums ir spēcīgs pēc jaunajiem projektiem, kuros ir izdevīgas apkures izmaksas un augsta energoefektivitāte, tikmēr Centra mājās apkures izmaksas ziemā bijušas augstas un daudziem likušas pārdomāt, vai ir vērts šādos dzīvokļos dzīvot un tos uzturēt.
Zemāks pieprasījums, kopā ar nedaudz plašāku piedāvājumu, var radīt īres investoram labākus apstākļus iegādei vecajās mājās. Jāapzinās gan, ka arī īrniekiem būs plašāks piedāvājums- ir notikuši darījumi kad attīstītāja YIT mājas iegādājas tālākai izīrēšanai, arī Bonava plāno savu pirmo, tikai īrei paredzēto ēku ar 96 dzīvokļiem.
Konkurence arī izīrētāju vidū būs asāka. Līdz ar to pareizākais risinājums individuālam investoram būtu tiekties pēc izcilas lokācijas, kombinācijā ar racionālām uzturēšanas izmaksām (ko īrnieks novērtēs).
Te gan jāpiemin, ka meklējot zemās cenas piedāvājumu vecajās mājās, nedrīkst aizmirst ļoti nopietnu faktoru- kā šī māja tiek uzturēta. Īres investīciju, lai gan tur nedzīvosi pats, paredzēts turēt īpašumā ilgtermiņā. Par ēkas uzlabojumiem būs jāatbild un tā uzturēšanā jāiesaistās. Bet, ja kaimiņi būs nesaimnieciski un nevēlēsies iesaistīties dažādu nozīmīgu uzlabojumu veikšanā, īpašums var tikt nolaists un kļūt mazāk pievilcīgs gan īrniekiem, gan tālākajiem pircējiem nākotnē.
Medījot pievilcīgākās cenas, būtiski augstu vērtēt nama līdzšinējo uzturēšanu un kopējo stāvokli.
Iegāde tālākajai pārdošanai.
Šajā lauciņā parādījušās jaunas iespējas- pārsvarā Centrā. Sludinājumu portālos atrodami daudzi plaši un neremontēti Centra dzīvokļi, kuru īpašnieki tos vairs nevēlas vai nespēj uzturēt. Ja lokācija nav absolūti izcila- arī tālāk tos diez vai kāds vēlēsies iegādāties un maksāt augstos uzturēšanas izdevumus. Un šis faktors visdrīzāk nemainīsies. Enerģija pēkšņi atkal lēta nekļūs, nekustamā īpašuma nodoklis agri vai vēlu, bet palielināsies. Līdz ar to nesteigties un pagaidīt, ja nekas no pieejamā tomēr nepatīk, nav slikta doma- cenas tik pēkšņi atpakaļ neuzkāps. Varbūt atradīsies kāds dzīvokļa piedāvājums, ko, piemēram, iespējams sadalīt 2 mazos dzīvokļos, pārvēršot vienu nelikvīdu īpašumu par diviem pieprasītiem un lētāk uzturamiem. Izvēle ir plaša un asas konkurences pircēju vidū nav (salīdzinājumā ar labiem jaunajiem projektiem). Tikai- ja dzīvoklis jāremontē- jāatrod veids, kā to paveikt izdevīgi.
Noslēgums.
Ekonomika ir cikliska un raugoties ilgtermiņā- cenas turpinās augt. Īpaši apzinoties, cik lēti ir īpašumi pie mums ,salīdzinot ar Tallinu vai Viļņu. Tāpēc, ja finansiāli varat komfortabli atļauties noskatīto mājokli, nav īpašu iemeslu šo pirkumu atlikt.
Ja mājoklis netiek pirkts sev, no nelielas nogaidīšanas nekas ļauns nenotiks, bet nevar apsolīt arī tās augļus. Cenu kritumu gaida daudzi potenciālie pircēji (aptauja jau no gada sākuma: https://www.seb.lv/info/maja/vai-ir-pamats-ceret-uz-majoklu-cenu-kritumu), bet vai kāds būs gatavs lēti un steidzīgi pārdot? Ja tirgū nonāks lētāki, bet problemātiski īpašumi- vai vēlēsies tādu sev? Augtās apkures izmaksas ir radījušas jaunas problēmas veco dzīvokļu īpašniekiem, kamēr arī pircēju plašu platību dzīvokļiem nav daudz. Katrs cenas kritums (vai lēnāks cenas kāpums uz pārējo piedāvājumu fona) ir pamatojams ar kādu negatīvu īpašuma iezīmi- rūpīgi jāapdomā vai ietaupījums īstermiņā ir ieguvums ilgtermiņā.
Nebaidieties savus jautājumus uzdot kādam no mūsu komandas profesionāļiem, kuri monitorē situāciju ik dienas: https://www.kivi.lv/kontakti
