Biroju telpu nomas tirgus apskats

2015. gadā biroju nomas tirgū Rīgā nav notikuši negaidīti pavērsieni. Visa gada garumā saglabājās mērena nomnieku mainība. Joprojām uzņēmumi izskata labas un augstas kvalitātes telpu piedāvājumus, ar piekļuvei ērtu vietu, efektīvu telpu plānojumu, stāvvietām biroja tuvumā. Lielākie pieprasījumi ir no IT kompānijām, dažāda veida konsultāciju un pakalpojumu uzņēmumiem. Birojus Rīgā meklē gan vietējie uzņēmumi, kas attīstās, paplašinās vai dažādu iemeslu dēļ izvēlas mainīt telpas, gan ārvalstu uzņēmumi, kas, piemēram, ārpakalpojumu centra atvēršanai dažādu faktoru dēļ izvēlas Latvijas galvaspilsētu.

Pieprasījums

2015. gada nogalē/2016. gada sākumā klientu interese par jaunām biroja telpām ir palielinājusies. Tomēr mainība nav liela, to ietekmē gan piemērotu telpu trūkums, gan uzņēmumu vēlme iespēju robežās paplašināties esošajās ēkās.

Rīgas centrā lielākais pieprasījums pēc kvalitatīvām biroja telpām ir no advokātu birojiem, finanšu pakalpojumu, reklāmas un sabiedrisko attiecību uzņēmumiem un nelieliem IT nozares uzņēmumiem. Ir novērojams pieprasījuma pieaugums pēc industriāla, radoša, moderna, neparasta dizaina un plānojuma telpām. Nomniekiem ir interese par atrašanos renovētās agrāko rūpnīcu ēkās, vietās, kur ir laba sabiedriskā transporta piekļuve. Ja iepriekš šādas vēlmes bija raksturīgas arhitektu, dizaineru birojiem un reklāmas aģentūrām, tad šobrīd tās izskan arī no konsultāciju, tulkošanas, programmēšanas uzņēmumiem. Vienmērīgs pieprasījums ir pēc labas kvalitātes, pielāgojama plānojuma telpām, ar ērtu atrašanās vietu un par izdevīgām biroja nomas un uzturēšanas izmaksām. Pastāvīga ir interese par telpām centrā, jaunos vai rekonstruētos projektos.

Visa gada garumā no ārvalstu uzņēmumiem ir pieprasījums lielu platību biroja telpām, tomēr realizētos darījumus ietekmē vakantu augstas kvalitātes un ērtas atrašanās vietas telpu trūkums. Pieprasījuma lielāko daļu A un B klases biroju ēkās nodrošina uzņēmumi, kam nepieciešamas telpas 150 – 200 m2 platībā. Izskatot iespējas labākai biroja atrašanās vietai un efektīvākam biroja plānojumam, telpas aktīvi meklē arī uzņēmumi, kuriem nepieciešamas biroja platības no 1 000 m2 līdz pat 3 000 m2. Arvien aktuālāks kļūst pieprasījums pēc birojiem, kur tiek nodrošināti augsti darbinieku komforta apstākļi. Tiek pievērsta pastiprināta uzmanība biroja klimata kontrolei, efektīvai telpu konfigurācijai, energoefektivitātei, logu atvēršanas iespējai un citiem līdzīgiem aspektiem. Uzņēmumi vairāk domā par darbinieku produktivitātei nepieciešamajiem apstākļiem - ergonomiskām mēbelēm, labiekārtotām virtuvēm un atpūtas telpām, ēkas ietvaros vai tās tuvumā pieejamām ēdināšanas iestādēm, sporta zāli un citiem pakalpojumu sniedzējiem.

Piedāvājums

2015. gada laikā Rīgas A un B klases biroju tirgus tika papildināts ar biroju telpām 3 000 m2 apjomā, tādējādi kopējam piedāvājumam 2016. gada sākumā sasniedzot aptuveni 600 000 m2. No kopējā piedāvājuma 369 000 m2 jeb 62% paredzēti iznomāšanai, attiecīgi pašu uzņēmumu vajadzībām paredzēti 231 000 m2, jeb 38%.


2016. gada sākumā Rīgas A un B klases brīvo biroju platību piedāvājums ir aptuveni 26 000 m2. Aizvien brīvas biroju platības (virs 1 000m2) ir pieejamas vairākās B un C klases biroju ēkās, kur agrāk atradušies lielu platību nomnieki, kas pārcēluši kompāniju darbību uz pašu iegādātām ēkām vai jaunākām biroju telpām.

Piemēram, Valdo Birojos pieejami biroji 1 700 m2 platībā, aptuveni tikpat arī Mednieku ielā 4. Gandrīz 3500 m2 biroji pieejami Mežciemā, S.Eizenšteina ielā 29, kur iepriekš atradās IT uzņēmums Exigen Services. Jūrkalnes 15/25 aptuveni 2 500 m2 telpas atbrīvoja C.T.Co. Aviokompānija AirBaltic martā atbrīvos līdz šim aizņemtās telpas Helio Birojos pie lidostas. Visticamāk arī Jeruzalemes 1 ēkā pēc īpašnieku maiņas tomēr daļa brīvo telpu tiks piedāvātas nomai.

2015. gada otrā pusē iezīmējās izmaiņas Unity Biznesa Centra piedāvājumā, kur pēc Sanitex pārcelšanās bija pieejamas lielas platības biroju telpas. Ēkas īpašnieki Nordic and Baltic Property (NBP) apstiprina, ka līdz 2016. gada beigām šajā biroju ēkā tiks aizņemta visa platība, ņemot vērā, ka Nordea banka savām vajadzībām uzsākusi nomāt 1 000 m2 biroju un rezervējusi vēl 2 000 m2. Pilnībā iznomātas ir arī citas NBP piederošās biroju ēkas – Astras Biroji un Dzelzavas ielas 117 ēkā, kā arī gandrīz pilnībā aizņemta rekonstruētā ēka 13. Janvāra ielā 3 (enkurnomnieks –Premium Medical).

A klases biroju telpu piedāvājums ir samazinājies, kamēr klientu interese par šāda tipa telpām pastāv, par ko liecina gan klientu pieprasījumi, gan iznomātās telpas banku Citadele un Nordea ēkās. 2016. gada sākumā Rīgā brīvo telpu īpatsvars sastāda 5.7% B klases biroju ēkās un 3,5% A klases biroju ēkās. Biroja telpu brīvo telpu īpatsvars ir sasniedzis savu zemāko atzīmi kopš krīzes sākuma. Nomnieki ir absorbējuši lielāko daļu kvalitatīvās biroja telpas, savukārt pēdējos gadus Rīgas biroju tirgus nav būtiski papildināts ar nomai pieejamām biroja telpām.

Jaunu, kvalitatīvu biroja ēku trūkums Rīgā ir šķērslis lielu ārpakalpojumu un zvanu centru ienākšanai Latvijā.

Nomas maksas

2015. gadā nomas maksas saglabājās iepriekšējā līmenī. Kopumā stabilas, ar tendenci palielināties labākajiem B klases birojiem (ņemot vērā nepietiekamo piedāvājumu, bet pietiekami lielo pieprasījumu šāda veida telpām). Atkarībā no iznomātā biroja platības, reālās nomas maksas konkrētiem darījumiem var atšķirties no sākotnēji prasītajām.

Nomas maksas A klases biroju ēkās 2015. gada beigās sasniedza 13,00 – 16,00 EUR/m2, savukārt B klases – 9,00 – 12,00 EUR/m2.

Rīgas vēsturiskajā centrā, renovētās ēkās nomas maksas labas kvalitātes birojiem ir sasniegušas 8,00 – 12,00 EUR/m2.

Vakanto telpu aizpildījums augstākās klases ēkās, kā Citadeles banka, Alojas Biznesa Centrs un Jupiter Centre norāda, ka par kvalitatīvām telpām klienti ir gatavi maksāt augstākas nomas maksas, arī virs 13 – 14 EUR/m2.

Nozīmīgākie biroju nomas darījumi 2015

KOMPĀNIJA

NOZARE

ĒKA, ADRESE

PLATĪBA, m2

Air Baltic

Aviopakalpojumi

Tehnikas iela 3, Mārupe

4 500

Nordea

Bankas pakalpojumi

Unity Biznesa Centrs

3 000

Evolution Latvia

IT, online gaming

Citadele

1 200

Diamed

Medicīniskā palīdzība

Brīvības gatve 214

1 130

IMG Services

Grāmatvedības pakalpojumi

SWH biroji

1 000

Grant Thornton Baltic

Grāmatvedības pakalpojumi

Blaumaņa iela 22

1 000

Visma Enterprise

IT

SWH biroji

900

Zalaris HR Services Latvia

IT, ārpakalpojumu centrs

Gunāra Astras iela 1C

885

Premium Medical

Medicīniska palīdzība

13. janvāra iela 3

840

Regus Business Centres

Aprīkotu biroju iznomāšana

Dominante, Dzirnavu iela 57a

746

2015. gada aktualitātes biroju nomā

Šobrīd brīvo biroju platību piedāvājumu ietekmē būtiska pagājušā gada tendence - vairākas biroju ēkas savām vajadzībām iegādājās strauji augoši, ārzemju kapitāla uzņēmumi. Triangula Bastionu, 11. Novembra krastmalā (aptuveni 4500 m2 biroju platība) iegādājās uzņēmums Euro Live Technologies, kura birojs šobrīd atrodas Ganību Dambī. Par biroju ēkas Ziemeļu vārti, Brīvības ielā īpašniekiem kļuva online gaming/programmēšanas kompānija Evolution, kas pašlaik nomā daļu no šīs ēkas. Cita programmēšanas uzņēmuma – Dyninno – īpašnieki iegādājās ēku Jeruzalemes ielā 1. Apdrošināšanas kompānija Compensa Life iegādājās Vienības gatves 87H ēku. Savukārt IT uzņēmums C.T.Co no telpām Jūrkalnes ielā 15/25 pārcēlās uz savu ēku Valdlaučos, Ķekavas novadā.

Uzņēmumi, kuru darbībai nav nepieciešama atrašanās vieta pilsētas centrā, izvēlas arī telpas tālāk no centra. To apstiprina fakts, ka šī gada laikā gandrīz pilnībā iznomāts Astras Biznesa Centrs, Purvciemā. Piemēram, IT un konsultāciju pakalpojumu uzņēmums Knowledgeprice pārcelies no telpām centrā uz lielākas platības biroju šajā ēkā. Visma Enterprise 2015. gadā uzsāka papildus biroja telpu nomu SWH birojos.

2015. gadā vairāki medicīnas nozares uzņēmumi atvēra jaunas filiāles, tai skaitā biroju ēkās. Uz 13. Janvāra ielu 3 no biroju ēkas Duntes ielā 11 pārcēlās klīnika Premium Medical. Šis ir bijis viens no aizvadītā gada lielākajiem biroju nomas darījumiem (840 m2), tāpat kā cita medicīnas nozares pārstāvja – klīnikas Diamed jaunās filiāles atvēršana Brīvības ielā 214 (1 130 m2). Savukārt Orto klīnika atvēra Fizioterapijas nodaļas filiāli (433 m2) Āgenskalnā, Nometņu ielā 61. Arī Mednieku ielā 4a, 2. stāva 559, 1 m2 telpās tiks izvietots medicīnas centrs.

Ņemot vērā kvalitatīvu biroja telpu trūkumu, it īpaši 1 000 – 3 000 m2 telpām, tirgū parādoties jauniem biroju projektiem, nomnieki ir gatavi slēgt nomas priekšlīgumus par telpu nomu. Tomēr slēdzot priekšlīgumus, nomnieki vēlas būt droši, ka ēkas būvniecība tiks pabeigta laikā, tamdēļ nomnieki izvēlas par labu ēkām, kuru būvniecība ir faktiski uzsākta un ir skaidri pabeigšanas termiņi. Slēdzot nomas priekšlīgumus, nomniekiem īpaši svarīga ir projekta attīstītāja reputācija un līdzšinējā pieredze līdzīgu ēku attīstīšanā.

Ekspluatācijā nodošanas gads

Projekta adrese

Projekta nosaukums

Biroju platība m2

2015

Ropažu iela 10 k1

Europa Biznesa Centrs

3 500

KOPĀ

3 500

2016

Sporta iela 11

Place Eleven

14 000

2016

Daugavgrīvas iela 77  3 000 

2016

Dzirnavu iela 41 - 1 500

2016

Mūkusalas iela 42b

Mūkusalas Biznesa Centrs

1 300

2016

Katrīnas dambis 20

Katrīnas Osta

1 060

KOPA

20 860

2017

Ropažu iela 8

Europa Biznesa Centrs

15 000

2017

Mūkusalas iela 41b

Mūkusalas Biznesa Centrs

4 000

2017

Daugavgrīvas iela 9a

Z-Towers

10 000

2018

P.Brieža iela 24

New Hanza City

19 000

2019

Stacijas laukums 2

Origo

9 000

KOPĀ

57 000

Jaunie biroju ēku projekti

2015. gadā turpinājās un tika uzsākti darbi pie jaunām biroju ēkām dažādās Rīgas vietās. Hanner jaunākajā biroju/dzīvokļu ēkā Ropažu ielā 10 no esošajām 3500 m2 biroju platībām vairāk nekā 80% tika iznomāti līdz projekta nodošanai ekspluatācijā (lielākie nomnieki – Big Bank un Ingenico). Arī Mūkusalas Biznesa centram paplašinoties, daļā no telpām paplašināties plāno esošie nomnieki. Joprojām nomai pieejams 800 m2 birojs jaunajā RBSSkals ēkā Torņkalnā, O.Vācieša ielā.

Lai gan 2016. gadā ir lielāks apjoms plānoto jauno biroju projektu, tomēr, ņemot vērā reālās būvniecības iespējas, nozīmīgākās izmaiņas jaunu biroju telpu piedāvājumā gaidāmas sākot ar 2017. gadu. Aktīvi norit būvniecība Hanner daudzfunkcionālai A klases biroju ēkai Sporta ielā 11 ar 14 000 m2 birojiem paredzēto platību. Turpinās projekta Ropažu 8 attīstīšana ar 15 000 m2 A klases biroju platību.

Aizvien norit būvniecības darbi projektā Z-Towers Daugavgrīvas ielā ar plānoto A klases biroju platību - 10 000 m2, un tiek attīstīts projekts New Hanza City Pulkveža Brieža ielā 24 ar tajā paredzētiem 12 000 mA klases birojiem. Kā arī plānota t/c Origo paplašināšana, jaunajā projektā iekļaujot arī 9 000 m2 B klases biroja telpas.

Jaunu, augstas klases, moderna dizaina biroja ēku attīstīšana joprojām notiek gausi, jo investoriem šajā segmentā nav vēlamā finansiālā atdeve.

2016. gada prognoze un tendences

Neskatoties uz jaunajām biroju platībām, kuras plānots nodot ekspluatācijā 2016. gadā, tirgū arvien saglabāsies kvalitatīvu biroju telpu deficīts, kā rezultātā brīvo telpu īpatsvars saglabāsies zems. Būtiskākas izmaiņas sagaidāmas sākot ar 2017./2018. gadu.

Nomas maksas saglabāsies pašreizējā līmenī, ar tendenci paaugstināties labākajās biroju ēkās, ar ērtu piekļuvi un attīstītu infrastruktūru.

Ņemot vērā brīvu kvalitatīvu biroju telpu trūkumu, arvien aktuālāka kļūs nomas priekšlīgumu slēgšana par vēl neuzceltām biroju telpām.

Rīga turpinās zaudēt lielākajām Austrumeiropas pilsētām sacensībā par lielu, starptautisku ārpakalpojumu centru piesaistīšanu, kamēr biroju tirgū nebūs atbilstošu telpu. Arī 2016. gadā turpināsies biroju ēku pārdošana un, ļoti iespējams, veiksmīgi, strauji augoši uzņēmumi izvēlēsies nevis nomāt biroju, bet iegādāties ēkas savai lietošanai, ņemot vērā, ka nav sagaidāms liels jaunu biroja telpu piedāvājums.

Komentārs. LINDA DE PUTĀNE

Latvijas Investīciju un attīstības aģentūras
Investīciju piesaistes nodaļas vadītāja

Piemērotu telpu trūkums ietekmē investoru izvēli par labu Latvijai

Ārvalstu investīciju piesaistē Latvijas Investīciju un attīstības aģentūra (LIAA) strādā, balstoties uz POLARIS stratēģiju – metodoloģiju, kas izstrādāta, lai šo procesu padarītu mērķtiecīgāku un efektīvāku. POLARIS procesa ietvaros ir noteiktas 8 perspektīvās mērķa nozares, ar kurām tiek strādāts pastiprināti - gan proaktīvi, gan reaktīvi: metālapstrāde, mašīnbūve, elektronika; kokapstrāde (augstas pievienotās vērtības apakšnozarēs); tranzīts un loģistika; veselības aprūpe; informācijas tehnoloģijas (t.sk. globālie biznesa pakalpojumi); dzīvības zinātnes (farmācija un biotehnoloģijas) un zaļās tehnoloģijas.

2015. gadā nācās secināt, ka tieši piemērotu biroja telpu trūkuma dēļ nevaram sniegt kvalitatīvu piedāvājumu vienam no prioritārajiem nozaru segmentiem – ārvalstu kompānijām, kas Latvijā izvērtē iespēju veidot dalīto pakalpojumu vai biznesa procesu ārpakalpojumu centru. Arī nākamie 2 – 3 gadi šādu telpu pieejamībā izskatās kritiski. Ja iepriekšējos gados varējām lepoties ar tādiem veiksmes stāstiem kā Allnex, Cabot Corporation un Cytec biznesa centru atvēršana, tad 2015. gadā šāda apjoma piemēru mums nav. Lielā mērā “pateicoties” tieši akūtajam telpu trūkumam.

Pakalpojumu centru prasības ir ļoti konkrētas un vienlaikus arī augstas. Nepieciešamā platība - sākot no 2000 m2, ar paplašināšanās iespēju ēkas ietvaros 3 – 5 gadu laikā. Interese ir, galvenokārt, par gatavām telpām un uzbūvētiem objektiem ļoti labā stāvoklī (A vai B1). Šie uzņēmumi vērtē telpu stāvokli un plānojumu (open-space), kā arī atrašanās vietu un infrastruktūru. Interesē pilsētas centrs, Skanstes un Duntes ielas, kā arī Teika un Mūkusalas iela. Ārvalstu kompānijām, apmeklējot Rīgu, rodas iespaids, ka projektu attīstības stadija ir nepārliecinoša. Potenciālie investori nevēlas parakstīt nomas līgumu par telpām, kuras reāli vēl nepastāv, jo objekts vēl ir būvniecības vai pat plānošanas procesā. Kad klienti vēršas LIAA, to mērķis ir uzsākt pakalpojumu centra darbību jau pusgada laikā nevis gaidīt mazākais 1, bet ilgākais 2 – 3 gadus.

2015. gadā nācās saskarties ar lēmumiem, kad, izvērtējot iespējamo atrašanās vietu, šie investori izvēlējās citas Eiropas pilsētas, piemēram, Viļņu, kur vēl joprojām ir lielāks esošo un topošo A un B klases biroju ēku skaits. Vēl nesen globāla mēroga elektronikas kompānija atzina, ka izslēdz Latviju no tālākas izskatīšanas tieši nepietiekamā nekustamā īpašuma piedāvājuma dēļ. Tas bija nepatīkams pārsteigums, kas norāda, ka nevaram nodrošināt pilnvērtīgu interesentu reaktīvu apkalpošanu sektorā, kas mums ir prioritārs, nemaz nerunājot par proaktīvu darbību veikšanu.

Ražošanas nozarē pagājušajā gadā, tāpat kā iepriekš, aktīvākie bija metālapstrādes, mašīnbūves un elektronikas, kā arī kokapstrādes un zaļo tehnoloģiju sektori. Ražošanas segmentā lielāka ir interese par esošām, ražošanai piemērotām telpām un biznesa parkiem, nevis komercapbūves zemes gabaliem. Gan nomai, gan iegādei, galvenokārt, tiek izskatītas labas kvalitātes telpas, nevis padomju laika rūpnīcas, kur jāiegulda lieli papildus līdzekļi. Interesē Rīga un citas ostas pilsētas – Liepāja, Ventspils, kā arī Jelgava. Atkarībā no mērķa tirgus vai izejmateriālu pieejamības arī Rēzekne, Daugavpils, Aizkraukle un citas pilsētas. Diemžēl arī šajā segmentā bieži saskaramies ar labas kvalitātes telpu trūkumu. Neapmierinoša ir ne tikai industriālā zona, bet arī infrastruktūra, pievedceļi, elektrības jaudas, gāzes pieejamība, arī sabiedriskais transports. Latvijā joprojām ir liels skaits teritoriju, kuru atjaunošanā nepieciešamas nopietnas investīcijas.

Ņemot vērā iepriekš minēto, mēs gribētu iedrošināt attīstītājus turpināt darbu pie jaunu projektu attīstīšanas, finansējuma piesaistīšanas. Mēs redzam, ka bieži vien tieši piemērotu nekustamā īpašuma piedāvājumu trūkums ir šķērslis investoru izvēlei par labu Latvijai. Šis ir arī biežākais iemesls kādēļ Rīgai šobrīd ir pietiekami sarežģīti konkurēt ar Viļņu un citām Eiropas pilsētām pakalpojumu centru atvēršanai. Savukārt mūsu priekšrocība ir pieejamība, Rīgas lidosta, kas ir lielākā Baltijas valstīs un apkalpo lielāko skaitu lidojumu maršrutus, un līdz ar to arī lielāko pasažieru skaitu Baltijas valstīs. Salīdzinot ar Skandināviju, mums ir līdzvērtīga darbaspēka zināšanu kvalitāte un biznesa ētika, taču lētākas darbaspēka un telpu uzturēšanas izmaksas. LIAA savā mājaslapā izveidojusi un attīsta nekustamo īpašumu datu bāzi, atvieglojot informācijas ieguves ātrumu un aktualitāti potenciālajiem investoriem. Ikviena pašvaldība, uzņēmums vai privātpersona, kuras pārvaldībā ir nekustamais īpašums, kas var tikt izmantots uzņēmējdarbībā (īpaši industriālās platības), ir aicināti iesniegt informāciju.

Prognozējot 2016. gada aktivitāti, jāatzīst, ka situācija ir diezgan neparedzama, jo potenciālo investoru aktivitāte ir ļoti saistīta ar dažādiem faktoriem - gan pasaules ekonomikas svārstībām, gan ģeopolitiskajiem notikumiem. Tomēr šobrīd neredzam iemeslu, kādēļ varētu sarukt interese par Latviju. Viennozīmīgi esam noskaņoti pozitīvi!

LIAA ir dibināta 1993. gadā kā bezpeļņas organizācija valsts akciju sabiedrība “Latvijas Attīstības aģentūra”. 2003. gadā LIAA tika reorganizēta kā valsts aģentūra “Latvijas Investīciju un attīstības aģentūra”, taču no 2013. gada 1. janvāra LIAA ir ekonomikas ministra pakļautībā esoša tiešās pārvaldes iestāde. LIAA pakalpojumu klāsts ir ļoti plašs – sākot ar informāciju par uzņēmējdarbības uzsākšanu, dažādām valsts atbalsta programmām un finansējuma piesaistes iespējām, un beidzot ar atbalstu uzņēmējiem, kas vēlas uzsākt eksportu un meklē sadarbības partnerus ārvalstīs. LIAA ir izveidojusies kā pasaulē konkurētspējīga organizācija, kas spējusi Latvijai piesaistīt desmitiem miljonu eiro tiešo ārvalstu investīciju, radīt eksporta darījumus par vairākiem desmitiem miljonu eiro un izveidojot simtiem jaunu darbavietu. Tāpat ar LIAA atbalstu tikusi veicināta industriālo parku izaugsme, jaunu pētniecisko laboratoriju izveidošana un sadarbība tehnoloģiju pārneses jomā.

Kontakti:
Pērses iela 2, Rīga, LV -1442,

Industriālo telpu nomas tirgus apskats

Piedāvājums

2016. gada sākumā kopējais modernu industriālo telpu piedāvājums Rīgā un Pierīgā sastāda aptuveni 900 000 m2, no kuriem 75% būvēti iznomāšanai, bet atlikušie 25% uzņēmumu pašu izmantošanai. Kopumā 2015. gadā industriālo telpu tirgus tika papildināts ar jaunām telpām aptuveni 116 000 mapjomā, no kuriem 89 000 m2 uzbūvēti pašu vajadzībām, bet 27 000 m2 iznomāšanai. Ar primāro izmantošanas mērķi - ražošanas telpas - uzbūvēti 70 800 m2 jeb 61% ekspluatācijā nodoto ēku, attiecīgi noliktavas ēkas sastādīja 45 800 m2 jeb 39% no kopējās uzbūvētās platības. Svarīgi atzīmēt, ka 2015. gadā būtisku devumu industriālo telpu attīstībā ir sniegušas Latvijas Investīciju un attīstības aģentūras atbalsta programmas – ar ES struktūrfondu programmu atbalstu realizēti vismaz 52% no kopējās uzbūvētas platības 2015. gadā.

Būtiskākie papildinājumi: 44 000 m2Baltic Logistic Solutions komplekss Valdlaučos, 35 000 m2Polipaks NT ražotne Mārupē, 21 800 m2 ražošanas telpas NP Biznesa parkā Jelgavā. Mazumtirdzniecības uzņēmums Rimi Baltic paziņoja par plānotām 64 milj. EUR investīcijām tuvāko 3 gadu laikā, ar mērķi paplašināt uzņēmuma centrālo noliktavu Rīgā.

Brīvās telpas un pieprasījums

Ģeopolitiskā situācija, sankcijas starp Rietumu valstīm un Krieviju, kā arī ekonomiskā recesija Krievijā un rubļa vērtības samazināšanas ir atstājusi ietekmi uz kravu pārvadājumu nozari Latvijā. Uzņēmumi, kuriem būtisku īpatsvaru sastāda Krievijas tirgus, ir ieņēmuši nogaidošu pozīciju, atlikuši paplašināšanās plānus vai pat samazinājuši nomātās platības. Tajā pašā laikā uzņēmumi, kuri strādā Latvijas vai ES tirgū, nomātās platības nav samazinājuši, un daudzi pat ir paplašinājuši telpas vai pārcēlušies uz modernākām noliktavas telpām.

Brīvo telpu īpatsvaru galvenokārt sastāda pāris lielas noliktavas ar platību 5000 m2 un vairāk, savukārt modernas, mazākas platības telpas tikpat kā nav pieejamas nomai. Brīvo platību pieaugums saistīts ar neskaidro ģeopolitisko situāciju un recesiju Krievijā, kas ietekmē tranzīta nozari. Tā rezultātā vairāki nomnieki 2015. gada beigās izlēma nepagarināt nomas līgumus, vai arī optimizēt noliktavu darbību vienā vietā. Tāpat atsevišķi uzņēmumi izvēlējušies centralizēt noliktavu darbību Austrumeiropā, pārceļot noliktavas darbību no Latvijas uz Poliju. Tomēr prognozējams, ka jau 2016. gada pirmajā pusē daļa no 2015. gada beigās atbrīvoto telpu tiks aizņemtas, kā rezultātā brīvo telpu īpatsvars nedaudz samazināsies.

Nozīmīgākie industriālo telpu nomas darījumi 2015. gadā

ADRESE

NOZARE

PLATĪBA, m2

Maskavas iela 462

Autodaļu vairumtirdzniecība

15 000

Langervaldes iela 2, Jelgava

Loģiskas uzņēmums

10 000

Dominante park, Ķekava

Loģistikas uzņēmums

8 600

Jaunbūmaņi, Dreiliņi

Medicīnas preču vairumtirdzniecība

7 000

Jaunbūmaņi, Dreiliņi

Pārtikas ražotne

6 000

Loģistikas centrs Berģi

Loģistikas uzņēmums

5 000

Kurzemes prospekts 3

Mēbeļu furnitūra

4 300

Biznesa parks Abava

Mēbeļu ražotne

4 000

Gada griezumā brīvo telpu īpatsvars ir pieaudzis par 1,75 procentu punktiem un 2016. gada janvārī sasniedzis 4,75%. Kopumā brīvo telpu īpatsvars saglabāsies augstākā līmenī kā iepriekšējos divos gados. Neiznomātas ir telpas, kurām ir pārāk augstas prasītās nomas maksas, telpas ir grūti pielāgojamas nomnieku vajadzībām vai tām ir augstas ekspluatācijas izmaksas. Krities pieprasījums pēc noliktavas telpām, kuru platība pārsniedz 3 000 m2.

Salīdzinot ar iepriekšējiem pēc krīzes gadiem, 2015. gadā vērojama mazāka nomnieku rotācija. Arvien zemā brīvo telpu īpatsvara (4,75%) dēļ piedāvājums tirgū ir neliels, kā rezultātā pārvākšanās iespējas uz piemērotākām telpām ir ierobežotas. Ražošanas uzņēmumiem bieži nepieciešamas ļoti specifikas telpas, kādas iznomātāji nespēj nodrošināt, tādēļ šie uzņēmumi nereti pieņem lēmumu būvēt, vai iegādāties ēkas savām vajadzībām. Pieprasītākās joprojām ir 1 000 – 3 000 m2 telpas Rīgā un Pierīgā. Augstāks pieprasījums vērojams noliktavas telpām, kuras jau ir aprīkotas ar plauktu sistēmām, tādējādi samazinot nomnieku pārcelšanās vai paplašināšanās izmaksas.

Nomas maksas

Neskatoties uz zemo brīvo telpu īpatsvaru, nomas maksas industriālām telpām salīdzinot ar 2014. gadu samazinājušās par 5 - 7%. Nomas maksas samazinājušās noliktavas telpām ar platībām virs 3 000 m2, jo šajā segmentā visstraujāk krities pieprasījums no nomnieku puses un tirgū ir neliels skaits nomnieku, kuri spēj absorbēt šādas platības. Par pārskatā minētajām maksimālajām nomas maksām tirgū darījumi notiek reti, jo nomniekiem nav pietiekams pārcelšanās ekonomiskais pamatojums.

  • Nomas maksa A klases telpām 3,50–4,50 EUR/m2
  • Nomas maksa B klases telpām 2,85–3,50 EUR/m2

Jaunie industriālie projekti

Rīgā un Pierīgā plānošanas stadijā šobrīd atrodas jaunu industriālo telpu projekti vairāk nekā aptuveni 200 000 m2 apjomā, tomēr turpmāko 2 gadu laikā visticamāk tiks uzsākta projektu būvniecība ne vairāk kā 50 000 - 70 000 m2 apjomā. Uzsākti tiks projekti, kuru attīstītājiem izdodies noslēgt priekšlīgumus ar nomniekiem, vai arī attīstītāji būs gatavi uzņemties risku un uzsākt būvniecību bez priekšlīgumiem.

Jaunus projektus iznomāšanai šobrīd galvenokārt uzsāk tie attīstītāji, kuriem jau ir iepriekšēja pieredze līdzīgu projektu attīstīšanā, iegādāti zemes gabali un veikti ieguldījumi infrastruktūrā, jo industriālu īpašumu attīstīšana bez garantētiem nomas līgumiem arvien ir pārāk riskanta un ar zemu rentabilitāti. Ņemot vērā brīvo telpu deficītu ar platību līdz 3 000 m2, priekšrocību iegūs tie attīstītāji, kuri pirmie uzsāks šādu jaunu projektu būvniecību pieprasītākajās vietās, vai arī spēs piedāvāt nomniekiem pielāgotus projektus ar realizācijas termiņu 12 - 16 mēneši no līguma parakstīšanas.

Jaunu projektu uzsākšanu kavē arī finansējuma piesaistes iespējas no bankām, kuras lielākoties ir gatavas daļēji finansēt tikai to projektu celtniecību, kuriem jau iepriekš piesaistīti nomnieki un noslēgti nomas priekšlīgumi. Lai piesaistītu finansējumu no bankām, kā arī samazinātu savus riskus, attīstītāji pieprasa no nomniekiem nelaužamus nomas līgumus, mātes uzņēmuma vai bankas garantiju. Ne visi uzņēmumi spēj šādas garantijas attīstītājiem sniegt, tādēļ attīstītāji nesāk būvniecības darbus pirms nomas līgumu noslēgšanas.

Industriālo telpu projekti, kurus plānots pabeigt 2016. gadā

PROJEKTA NOSAUKUMS

PLATĪBA,m2

PLĀNOTĀ NODOŠANA EKSPLUATĀCIJĀ

VGP Park, Ķekava

20 000

Q4 2016

Noliktavu iela 5, Dreiliņi

18 000

Q3 2016

Noliktavu iela 2, Dreiliņi

3 500

Q4 2016

Piedrujas iela 7

5 000

Q4 2016

Ulbrokas iela 34

5 000

Q4 2016

Daugavgrīvas iela 77

3 700

Q2 2016

Plieņciema iela 33

2 500

Q2 2016

Tendences un prognozes 2016. gadam

  • Nomas maksas saglabāsies nemainīgas, bet noliktavas telpām ar platību virs 3 000 m2– samazināsies.
  • Brīvo telpu īpatsvars gada griezumā nedaudz pieaugs un sasniegs 5%.
  • Augstākais pieprasījums saglabāsies pēc modernām noliktavu un ražošanas telpām ar platību līdz 3 000 m2.
  • Nespējot atrast piemērotas telpas nomai, ražošanas uzņēmumi iegādāsies vai būvēs ēkas savām vajadzībām.
  • Turpmākajos gados modernu industriālo platību piedāvājums turpinās augt, katru gadu pieaugot par 40 000 – 60 000 m2 gadā.

KOMENTĀRS: JURIS PŪCE

ekonomists, finanšu un ekonomikas aktualitāšu TV raidījuma
“Vai nauda aug kokos?” vadītājs.

Ekonomika 2015. gadā auga lēnām, tomēr labāk nekā prognozēts.
Tas turpināsies arī 2016. gadā

2015. gadu Latvijas ekonomikas analītiķi sagaidīja ar bažām – straujais naftas cenu kritums 2014. gada otrajā pusē un Rietumu noteiktās sankcijas Krievijai (kā arī Krievijas noteiktās atbildes sankcijas Eiropas Savienības pārtikas ražotājiem) noteica piezemētas izaugsmes prognozes Latvijas ekonomikai. Vairums analītiķu prognozēja rūpniecības apjomu kritumu un iekšzemes patēriņam vajadzēja augt tikai tad, ja valdībai izdotos iespējami ātri ieviest jaunā ES Struktūrfondu plānošanas perioda programmas un “palaist” jaunos fondus.

Rezultāts daudzējādā ziņā bija labāks, nekā plānots. Naftas cenu kritums pasaules tirgos ietekmēja visu biržā tirgoto preču cenas, un tās krita uz leju pārsteidzošā ātrumā. Pārtika, metāli, ogles, visu veido energoresursi – cenas samazinājās un atstāja nozīmīgu iespaidu arī uz jebkuru citu preču cenām. Faktiski Latvijā vairākus mēnešus bija deflācija. Kopējā inflācija ir bijusi 0,3% apmērā (ja valdība ar 1. jūliju nebūtu paaugstinājusi alkohola akcīzi, tad inflācijas vietā būtu deflācija).

Cenu nepaaugstināšanās atstāja nozīmīgu iespaidu arī uz ekonomikas izaugsmi. Nodarbinātības pieaugums apstājās, toties turpināja pieaugt atalgojums jau strādājošiem. Zemas ekonomikas izaugsmes apstākļos tas nozīmē aizvien zemāku darba ražīgumu un zemāku konkurētspēju.

Atslēga mūsu ekonomikas izaugsmei bija tas, cik ātri Latvijas ražotāji pārorientēsies un kā attīstīsies Latvijas eksports. Izrādījās, ka atkal Latvijas uzņēmēju spējas ir bijušas ļoti augstas. Pretstatā diezgan ievērojamam eksporta apjomu kritumam gan Igaunijā, gan Lietuvā, Latvijas preču eksports auga par 1,2%, kas kombinācijā ar importa apjomu samazināšanos (galvenokārt energoresursu sarūkošo cenu dēļ), deva iespēju Latvijas ekonomikai augt ap 3% gadā.

Turpinājās arī pakalpojumu eksporta pieaugums, kaut nozīmīgākās pakalpojumu eksporta grupas – tranzīta pakalpojumu – apjoms samazinājās. Citi eksportējamie pakalpojumi (finanšu, informācijas tehnoloģiju, aviolidojumu, konsultāciju pakalpojumi) turpināja augt un to apjoms jau tuvojās situācijai, kad spētu pilnībā kompensēt preču ārējās tirdzniecības negatīvo saldo.

Latvijas ekonomikas izaugsmes lielākais “sāpju bērns” ir darba ražīgums. Valdības darbs Struktūrfondu programmu uzsākšanā vērtējams kā izgāšanās, investīciju apjomi ir ļoti zemi, tās kavē gan objektīvi faktori (ekonomikas attīstības nenoteiktība šajā pasaules daļā), gan subjektīvi (Latvijas vājā tiesiskā vide un pārmērīgais birokrātisms), tāpēc darba ražīguma pieaugumam nav īsta pamata. Šī ir joma, kur uzņēmēju prāts un izmanība nav pietiekama – vajadzīgs arī valdības atbalsts, kas līdz šim trūcis.

2016. gads kopumā iezīmējas ar ļoti līdzīgu scenāriju. Preču eksports acīmredzami turpinās augt, Latvijas eksportētāji ir ļoti daudzveidīgi, pārstāv dažādas nozares un strādā dažādos tirgos, turklāt ir pierādījuši savu spēju viegli adaptēties tirgus izmaiņām. Pakalpojumu eksportā turpinās sarukt tranzīta pakalpojumi, bet augs t.s. intelektuālie pakalpojumi. Tas nozīmē nozīmīgu pievienotās vērtības pieaugumu ekonomikā. Importu un cenas turpinās negatīvi ietekmēt naftas cenas, kas turpina samazināties, turklāt naftas cenas, šķiet, paliks zemas vēl 3 - 5 gadus.

Spiediens uz algu pieaugumu turpināsies, tomēr Latvijas iedzīvotāju vairums arī turpmāk lielāko daļu papildus
ienākumu turpinās tērēt nākotnes saistību samazinājumam (paātrinātai pirmskrīzes hipotēku nomaksai u.tml.) un aktuālajam patēriņam, nevis redzēs to, kā iespēju uzņemties jaunas hipotekāras vai citas parādu saistības. Turklāt iedzīvotāju skaits sarūk, kas nozīmē to, ka samazinās pieprasījums pēc tādām vērtībām, kas pieejamas ierobežotā apjomā, pirmkārt, nekustamā īpašuma.

Nekustamā īpašuma sektorā tas nozīmē joprojām mazu iekšzemes pieprasījumu pēc jaunas dzīvojamās platības. Valdības ieceres turpināt programmu jaunu mājokļu iegādei nevar atstāt pietiekamu iespaidu uz tirgu – vienkārši potenciālo pircēju skaits ir pārāk mazs. Bez aktīvas imigrācijas politikas (kas, spriežot pēc politiskās vides norisēm, nav sagaidāma) tuvāko gadu laikā nav saskatāmas pazīmes dzīvojamo platību tirgus straujai attīstītībai.

Savukārt komercplatību tirgū turpināsies stabils pieaugums pieprasījumam pēc jaunām ražošanas un loģistikas platībām. Nav iespējams, ka rūpniecības un pakalpojumu eksporta pieaugums notiktu ilgstoši bez šāda pieauguma. Biroju un veikalu telpu jomā gan ievērojams pieaugums nav gaidāms.

Vienīgais nekustamā īpašuma segments, kur pilnīgi droši var prognozēt cenu kāpumu, ir lauksaimniecības zeme, kur turpinās pieaugt ES tiešmaksājumi, kas tieši atsaucas uz zemes cenu.

Juris Pūce - ekonomists, bijušais Ekonomikas ministrijas valsts sekretārs, Latvijas Universitātes studiju kursa “Stratēģiskā vadība” pasniedzējs, TV24 raidījuma “Vai nauda aug kokos?” un radio SWH raidījuma “Pūce skaita līdzi” vadītājs.

Tirdzniecības telpu nomas tirgus apskats

Tirdzniecības telpas pilsētas aktīvajā centrā

Neskatoties uz mazumtirdzniecības apgrozījuma un pirktspējas pieaugumu 2015. gadā, analizējot faktiski noslēgtos nomas darījumus par atsevišķi stāvošām tirdzniecības telpām Rīgas centrā, var secināt, ka 2015. gadā nomas maksas ir samazinājušās līdz pat 30%, salīdzinot ar 2014. gada vidu, kad nomas maksas sasniedza savu augstāko punktu pēdējo 5 gadu laikā.

Novēroto nomas maksu kritumu tirdzniecības telpām Rīgas centrā 2015. gadā, izraisījis vairāku faktoru kopums:

  • Pieaugoša tirdzniecības centru popularitāte, kā rezultātā iedzīvotāji kā iepirkšanās vietu arvien retāk izvēlas pilsētas centru;
  • Pieaugoši tirdzniecības apjomi internetā un pa pastu;
  • Autostāvvietu skaita samazinājums un to cenu pieaugums pilsētas centrā;
  • Iedzīvotāju iepirkšanās ārzemēs;
  • Populāru starptautisku apģērbu un apavu veikalu tīklu paplašināšanās tirdzniecības centros un to trūkums aktīvajās tirdzniecības ielās, kā rezultātā šo veikalu klienti izvēlas biežāk iepirkties tirdzniecības centros;
  • Ekonomikai pēc krīzes gadiem atkopjoties, nomas maksas pieauga straujāk nekā iedzīvotāju pirktspēja.

Iepriekš minētie faktori līdz šim vismazāko iespaidu atstājuši uz nomas maksām telpām, kuras atrodas aktīvākajās tirdzniecības ielās. Vecrīgā tās ir Kaļķu, Audēju, Vaļņu un Šķūņu iela, savukārt pilsētas centrā - Tērbatas ielas sākums, Dzirnavu iela pie Tērbatas ielas, Elizabetes iela pie Tērbatas ielas. Šajās ielās koncentrēta liela pircēju plūsma ar salīdzinoši augstu pirktspēju.

Mazāk pieprasītās tirdzniecības telpas pilsētas centrā nereti kalpo kā vieta, kur tiek uzsākti jauni biznesa veidi. Jāatzīst, ka jaunu kafejnīcu, veikalu un dažādu atpūtas vietu atvēršana un esošo tīklu paplašināšanās joprojām norit diezgan aktīvi. Tiek izmēģināti dažādi jauni, līdz šim pilsētā nebijuši koncepti, kuru īpašniekiem bieži vien jau ir pieredze kādas nozares uzņēmējdarbībā. Tā rezultātā brīvo telpu īpatsvars nedaudz samazināsies.

Piedāvājums un brīvās platības

2015. gada nogalē brīvo telpu īpatsvars pilsētas centra labākajās tirdzniecības ielās sasniedza 7%, kopā sastādot aptuveni 3 300 m2.

Kopējais telpu aizpildījums uz 2016. gada sākumu ir uzlabojies. 2015. gada otrajā pusē iznomātas telpas, kas iepriekš ilgi bijušas pieejamas tirgū.

2015. un 2016. gadā līdz ar jaunu ēku nodošanu ekspluatācijā kopējais tirdzniecības telpu nomas piedāvājums Rīgas centrā palielināsies par aptuveni 2 500 m2. Piemēram, 2015. gada nogalē ekspluatācijā tika nodots Centrus projekts Dzirnavu ielā 81, kurā, papildus apartamentiem, 1. stāvā 1 200 m2 platībā paredzētas komercplatības.

2015. gadā tika pabeigta Tērbatas/Ģertrūdes stūra ēkas rekonstrukcija, tādējādi papildinot labas kvalitātes komercplatību piedāvājumu centrā. Šobrīd visas telpas ir iznomātas (kafejnīcai, vīnu veikalam, restorānam un bērnu apģērbu veikalam).

Berga Bazārā 2016. gada vasarā tiks pabeigta rekonstrukcija, pēc kuras nomai tiks piedāvātas papildus dažāda izmēra tirdzniecības, biroju un izstāžu zāles telpas. 2015. gadā, līdzīgi kā pirms tam, vairākām ēkām tika turpināta fasāžu atjaunošana, tādējādi arī tirdzniecības telpas padarot pievilcīgākas telpas gan uzņēmējiem, gan klientiem. Labākajās tirdzniecības vietās pilsētas centrā ilgstoši brīvas joprojām ir telpas, kurām ir pārāk augstas prasītas nomas maksas vai arī mazumtirdzniecībai neracionāli telpu plānojumi. Salīdzinot ar 2014. gadu, 2015. gadā šādu brīvo telpu īpatsvars ir samazinājies.

Samazinoties pieprasījumam pēc tirdzniecības telpām pilsētas centrā, samazinājies arī to posmu skaits, kurus var uzskatīt par veiksmīgākajām tirdzniecības vietām. Iznomātāji ar ilgtermiņa skatījumu ir kļuvuši pretimnākošāki un gatavi kompromisam gan nomas līguma nosacījumos, gan sarunās ar jaunajiem un esošajiem nomniekiem.

Pieprasījums un tendences

  • 2015. gada laikā pieprasījums pēc tirdzniecības telpām pilsētas centrā krities no visu segmentu mazumtirgotājiem, izņemot sabiedrisko ēdināšanu. Tas joprojām pārsniedz atbilstošu telpu iedāvājumu.
  • Veikalu tīkliem ir augstākas prasības pret ēku, telpu plānojumu, skatlogiem un inženiertehniskiem risinājumiem.
  • Augsts pieprasījums pēc telpām pilsētas centra labākajās tirdzniecības vietās arvien saglabājas no sabiedriskās ēdināšanas uzņēmumiem. Šie uzņēmumi pārsvarā meklē telpas no 60 – 200 m2, vēlams ar iespēju izvietot vasaras terasi. Piemērotu telpu trūkums liedz paplašināties jau esošiem, veiksmīgiem un iecienītiem restorānu zīmoliem.
  • Salīdzinoši liels pieprasījums ir arī no dažāda tipa konceptveikaliem, kuri pārsvarā piedāvā dizaina apģērbu un citas preces.
  • Vislielākais pieprasījums saglabājas telpām līdz 100 m² pilsētas centra un Vecrīgas aktīvajās vietās ar intensīvu gājēju plūsmu: Tērbatas, Kr. Barona, Kaļķu, Vaļņu ielā. Kā arī Elizabetes, Barona, Brīvības, Ģertrūdes un Dzirnavu ielas atsevišķos posmos.
  • Populāri zīmoli, izvēloties atvērt veikalu aktīvajā centrā, joprojām vairāk koncentrējas uz Tērbatas ielas sākuma posmu, mērķējot uz aktīvu un maksātspējīgu plūsmu. Šajā posmā pēdējo gadu laikā atvērusies virkne vidēju un dārgu apģērbu, apavu, aksesuāru veikali.
  • Joprojām aktuāla ir tendence, ka uzņēmumi mainot stratēģiju, izvēlas strādāt tikai tirdzniecības centru telpās.

2015. gada izmaiņas aktīvajās tirdzniecības ielās

  • Pavasarī rekonstruētajā Brīvības/Dzirnavu ielas stūra ēkā tik atvērti trīs populāru itāļu zīmolu veikali – Twin Set, Alberto Guardian un Marina Rinaldi.
  • Iepretim šiem veikaliem jaunu tirdzniecības vietu Brīvības/Dzirnavu ielas krustojumā atvēra latviešu modes zīmols Amoralle.
  • Tērbatas ielas sākumā tika atklāts veikals City, kā arī skaistumkopšanas salons Andrey Silchenko Hair Salon.
  • Modes zīmols Nolo savu veikalu no Barona/Lāčplēša krustojuma pārcēla uz t/c Galleria Centrs, kā vietā 2016. gada pavasarī atvērsies liels un plašs Pasaules optikas veikals.
  • Olympic kazino mainīja atrašanās vietu uz blakus telpām Barona/Elizabetes ielas krustojumā.
  • Atrašanās vietu mainījuši arī Rīgā iecienītie restorāni - Riviera un Rossini.
  • Blaumaņa ielā tika atvērts restorāns VillAmor un Kolekcionārs. Savukārt ēstuvi Ginger nomainīja Turk Kebab.
  • Hesburger tika atvērts Lāčplēša/Barona ielas krustojumā.
  • Savukārt Narvesen tīkls centrā tika papildināts ar tirdzniecības vietām Brīvības ielā 66 un 13. Janvāra ielā 3.
  • Svaigēšanas restorāns Raw Garden atvēra jaunu ēstuvi Barona ielā.
  • Augustā tika atvērts populārais, Latvijā līdz šim nepārstāvētais ātrās ēdināšanas restorāns Kentucky Fried Chicken jeb KFC.
  • Tika slēgtas ēdināšanas iestādes – Can Can Pica Vecrīgā un Caif Cafe Tērbatas/Dzirnavu ielas krustojumā. Caif Cafe telpās šobrīd atvērts apavu zīmola Moreschi veikals.
  • 2015. gadā pilsētas centrā/Vecrīgā aktīvi paplašinājās: Coffee Inn kafejnīcu tīkls, burgeru ēstuves Burger Story un Street Burger, kā arī indiešu restorāns Singh’s.
  • Par jaunu konceptu ieviešanu pavēstīja populārie zīmoli Rimi un Statoil. 2015. gada nogalē tika atklāts ātrās iepirkšanās koncepta Rimi veikals Grēcinieku ielā 22, savukārt pirmais Statoil iepirkšanās veikals Vaļņu ielā 11 tika atvērts 2016. gada februārī.
  • Lietoto apģērbu veikali, kas agrāk atradās tikai mikrorajonos un nomaļākās pilsētas centra ielās, aktīvi turpina atvērt jaunas tirdzniecības vietas pilsētas centrā. Papildus dažādiem citiem šī segmenta veikaliem Barona un Čaka ielā, Kilomax atvēra savus veikalus divās aktīvās atrašanās vietās -Brīvības/Ģertrūdes ielas stūrī un Vecrīgā, Vaļņu ielā 19.

Nomas maksas

Nomas maksas 2015. gadā pilsētas centrā samazinājušās par 10 – 30%, salīdzinot ar 2014. gadu, tādējādi pārtraucot četrus gadus ilgušo izaugsmi, kas aizsākās 2011. gadā. Samazinoties nomnieku pieprasījumam telpām populārākajās tirdzniecības ielās, nomas maksas straujāk samazinājušās telpām Marijas/A.Čaka ielā, Brīvības ielā un Kr. Barona ielā.

Nomas maksu samazināšanās 2015. gadā bija likumsakarīga, ņemot vērā, ka iepriekšējos gados nomas maksas pieauga straujāk nekā iedzīvotāju pirktspēja. Dažādi līdz šim populāri un iecienīti veikali slēdza atsevišķi stāvošos veikalus, lai koncentrētu tirdzniecību populārākajos tirdzniecības centros. Piemēram, ilggadējais lietuviešu apavu veikals ZB Shoes Barona/Blaumaņa stūrī, LIU JO itāļu modes apģērbu veikals Lāčplēša/Barona ielā.

Palielinājusies nomas maksu atšķirība starp telpām pieprasītākajās tirdzniecības ielās un citviet Rīgas centrā. Augstākās nomas maksas par labākajām atrašanās vietām centrā ir gatavi maksāt sabiedriskās (ātrās) ēdināšanas uzņēmumi. Šobrīd nomas maksu kritums ir apstājies un nostabilizējies aptuveni 17 - 20 EUR/m2 līmenī par telpām aktīvajā Rīgas centrā.

Tirdzniecības telpām līdz 75 m² atkarībā no telpu plānojuma un atrašanās vietas nomas maksās ir diapazonā no 20,00 līdz 50,00 EUR par m² pilsētas centrā un - 35,00 līdz 55,00 EUR par m² Vecrīgā. Tirdzniecības telpām no 75 līdz 150 m² nomas maksas svārstās no 16,00 līdz 25,00 EUR par m² pilsētas centrā un no 20,00 līdz 50,00 EUR par m² Vecrīgā.

Tirdzniecības telpām virs 150 m2 prasītās nomas maksas ir no 12,00 – 22,00 EUR par m2 pilsētas centrā un no 20,00 – 50,00 EUR par m2 Vecrīgā.

Ārpus tūrisma sezonas Vecrīgā vērojams liels brīvo telpu īpatsvars, tādējādi atšķiras arī nomas maksas sezonas laikā un pārējā gada laikā.

Populārākie Tirdzniecības centri un Lielveikali

2015. gads nesis pārmaiņas tirdzniecības centru segmentā. Esošo centru rekonstrukciju plānošana un uzsākšana, nomnieku sastāva papildinājumi, īpašnieku nomaiņa šiem centriem un jauna, liela apjoma tirdzniecības centra, būvniecība. Gada nogalē tika apstiprināts t/c Alfa, Dole un Mols pārdošanas darījums, un par to īpašniekiem kļuva viens no pasaules lielākajiem alternatīvo aktīvu pārvaldītājiem Blackstone Group LP.

Joprojām tuvāko gadu laikā ir plānota tirdzniecības centru Alfa, Spice un Origo paplašināšana. Nozīmīga nomnieku sastāvu maiņa, to rotācija t/c ietvaros, tādi papildinājumi kā populāri itāļu veikali Intimissimi un Calzedonia, un vizuālas pārmaiņas 2015. gadā tika veiktas t/c Domina. Savukārt t/c Olimpia tika atvērts pirmais SportsDirect veikals Latvijā.

Par piemērotāku vietu veikalu atvēršanai t/c arvien vairāk izvēlas Latvijā ienākošie zīmoli. 2015. gadā Spicē tika atvērti La Perla, Michael Kors un Imaginarium veikali. Calzedonia un Intimissimi paplašināja savu veikalu klāstu Rīgā un tagad atrodas arī Riga Plaza un Spicē. Pasaulē zināmie apavu veikali Skechers un Dune London tika atvērti Alfā un Galerijā Centrs. Gada nogalē Alfā tika atvērts arī pirmais Polijā radītais apavu zīmola Kazar veikals.

Gada nogalē VP Grupa saņēma būvatļauju tirdzniecības centra Akropole būvēšanai Ķengaragā, Maskavas ielā 257. Šī 62 000 m2 lielā iepirkšanās centra atvēršana plānota Latvijas simtgadē - 2018. gadā. Tajā plānots gan Maxima XXX veikals, gan plašas izklaides iespējas (kino, slidotava, boulings u.c.). Dizaina risinājumi paredz pilnībā atjaunot vienu no vēsturiskajām Kuzņecova porcelāna fabrikas ēkām un tā tiks iebūvēta daudzfunkcionālā centra vidusdaļā.

Universālveikalā Stockmann tika atklāts Euronics veikals un Costa Coffee kafejnīca.

2016. gadā plānota t/c Galleria Riga rekonstrukcija, tās sastāvu papildinās jauni nomnieki, piemēram, COS zīmola veikals. Savukārt atsevišķi veikali, kas līdz šim atradās Galleria Riga, savu darbību pārceļ uz atsevišķi stāvošiem veikaliem, piemēram, Tiger, kas atradīsies Dzirnavu ielā 71. 2016. gadā joprojām prognozējama paplaši-nāšanās ēdināšanas nozarē, prognozējama jaunu ārvalstu zīmolu ienākšana. Janvārī Riga Plaza tika atvērts sporta preču zīmola 4F veikals, kas plāno vēl papildus veikalu atvēršanu Rīgā.

Populārākajos tirdzniecības saglabājās ļoti zems brīvo telpu īpatsvars (1-2%), un nomas maksas saglabājušās 2014. gada līmenī, vai pat pieaugušas. Būtiskas izmaiņas nav gaidāmas līdz t/c Akropole atvēršanai un esošo tirdzniecības centru paplašināšanai.

Nelielie t/c, kas tika atklāti 2015. gadā - jauni Rimi veikali Zolitūdē, Mārupē, Āgenskalnā, t/c ArcadA Āgenskalnā, Maxima Dzirciema ielā.

Specializēto lielveikalu segments, tāpat kā pēdējos gados ir piesātināts. Par to liecina arī ilgstošā iepriekšējo Depo telpu Krasta ielā 52 pieejamība tirgū. Pieprasījums un aktīva paplašināšanās interese ir no mēbeļu un apdares materiālu veikaliem. Nozīmīgākie veikalu tīkli ir sasnieguši augstu pārklājuma stadiju un nemeklē jaunas telpas.

Nomas maksas šādām telpām svārstās : 6 - 9 EUR/m2.

Joprojām aktuāla ir izskanējusī ziņa par IKEA iespējamo ienākšanu Latvijā.

2015. gada nozīmīgākais notikums šai segmentā ir Depo jaunā veikala Krasta ielā 36 atvēršana un zemes iegāde jauna veikala būvniecībai Kurzemes ielā 3.

KOMENTĀRS: Artūrs Beiers,
Francorp Baltic valdes loceklis

Franšīzes dod iespēju iegādāties pasaules zīmolus

Joprojām Latvijā tirdzniecības segmentā vērojama tādu tirdzniecības vietu atvēršana vai paplašināšana, kas izmanto franšīzes tiesības jeb ir tā saucamie franšīzes ņēmēji. Pasaulē uzņēmumu paplašināšanās, attīstīšanās un izaugsme lielos mērogos, izmantojot franšīzes devējus - ņēmējus ir ļoti izplatīta.

Primāri franšīzes devējam ir jāsaprot, vai interese ienākt Latvijā ir pietiekami stratēģiski pamatota. Visbiežāk franšīzes devēji vēlas sākt ar lielajām valstīm. Latviju kā konkrētu mērķi parasti izvēlas pēc tam, kad iekarotas lielās valstis. Parasti franšīzes devēji Latviju izvērtē Baltijas reģiona līmenī, kurā kopā ir ap 6 miljoniem iedzīvotāju. Kopumā franšīzes devējiem Baltijas reģions ir izaicinājumiem bagāts, jo katrā Baltijas valstī ir atšķirīgas tradīcijas, mentalitāte, kultūra, valoda, likumdošana utt.

Latvijā lielākā daļa franšīzu ir vietējie Latvijas uzņēmumi, piemēram, Dzintars, Stenders. Tiem seko ASV (pakalpojumi, autonoma, restorāni), piemēram, Best Western Hotel, AVIS, Hertz, Subway, McDonalds, tad Lietuva (ēdināšanas uzņēmumi), kā piemēram, Čili Pica, Charlie Pizza. Interesanti, ka, piemēram, McDonalds lielāko daļu peļnas (apmēram 70%) gūst, iznomājot sev piederošus īpašumus franšīzes ņēmējiem, savukārt mazāko peļņas daļu (apmēram 30%) Mc’Donalds gūst no franšīzes maksājumiem.

Franšīzes princips ir radies ASV, savukārt Latvijā tas tiek pieņemts, attīstīts un tā popularitāte arvien pieaug. Par to liecina, gan to uzņēmumu skaits, kas piedāvā franšīzes, gan to cilvēku skaits, kuri vēlas iegādāties franšīzes.

Piemērotu telpu atrašana franšīzes ņēmējiem ir samērā ilgs un komplicēts process. Sākotnēji franšīzes devēji izvēlas jaunu teritoriju, tam seko lēmums par to, vai telpām būs tradicionāla atrašanās vieta (tirdzniecības centrā vai atsevišķa tirdzniecības vieta aktīvajā centrā) vai netradicionāla, stratēģiska atrašanās vieta (lidosta, stacija, ostas, muitas zona, sporta halle, grāmatnīca, bibliotēka, universitāte utml.). Franšīzes devēji norāda gan atrašanās vietas, gan telpu raksturojuma kritērijus un, protams, vizuālo konceptu.

Ņemot vērā, ka arvien no dažādiem zīmoliem aktīvs ir pieprasījums pēc atrašanās vietas A klases tirdzniecības centros (Spicē, Alfā), kur dažkārt rindā jāgaida pat divi gadi, tad atsevišķos gadījumos franšīzes atvēršanai ir iespējams izdarīt izņēmumu attiecībā uz lokāciju.

Tādos gadījumos kā IKEA zīmols, kam nepieciešamas apjomīgas telpas, sava ēka ir jābūvē pašiem, jo nav piemērotu gatavu telpu. Tomēr telpu trūkums ienākšanai Latvijā nav tik liels šķērslis, kā nepietiekams ekonomiskais pamatojums.

Tuvāko gadu laikā Latvijā varētu tikt atvērti: Hilton Garden Inn, Pizza Hut, IKEA, Vapiano. Pēdējie 3 zīmoli - Pizza Hut, IKEA, Vapiano - jau ir Lietuvā.

Tuvāko gadu laikā, Rīgā plānots atvērt jaunu tirdzniecības centru Riga Akropole, kurā tiks piedāvātas telpas aptuveni 200 nomniekiem. Šobrīd vēl nav zināms šo nomnieku saraksts, taču paredzams, ka liela daļa būs franšīzes ņēmēji, kas pārstāvēs gan Latvijā zināmus, gan nezināmus franšīzes brendus, tādējādi dodot iedzīvotājiem iespēju lielākai izvēlei, kur iepirkties.

Uzņēmums „Francorp” ir pasaules līderis franšīzes izveides nozarē. Kopš 1976. gada „Francorp” ir nodrošinājis pilna servisa franšīzes izveides programmas, lai palīdzētu nodrošināt panākumus vairāk nekā 10,000 uzņēmumiem. „Francorp” ir visvairāk veiksmes stāstu salīdzinājumā ar citiem franšīzes konsultantiem. No 2013. gada novembra „Francorp” strādā arī Baltijas valstīs.

Kontakti:
Stabu iela 19-603, Rīga, LV -1010, +371 29176156

Investīciju darījumi komercplatību tirgū

2015. gads investīciju apjoma ziņā komercīpašumos Latvijā ir bijis labākais kopš 2007. gada - kopējās
investīcijas sasniegušas 375 milj. EUR.

Aktīvākie investori Latvijas tirgū 2015. gadā bijuši Baltijā jau pārstāvēti investīciju fondi, taču papildus tiem darbību uzsākuši arī jauni nekustamā īpašuma fondi, kas arī veikuši pagājušā gada apjomīgākos darījumus. Baltijas kontekstā Rīgas tirgus investoriem kļūst arvien interesantāks, pēc tam, kad Tallinā un Viļņā pēdējos gados noslēgts ievērojams skaits darījumu, kā rezultātā samazinājies piedāvājums īpašumiem ar investoriem vēlamo kapitāla atdevi. Investīciju fondi tirgū uztur augstu pieprasījumu pēc kvalitatīvām un iznomātām komercplatībām ar stabiliem ilgtermiņa nomniekiem. 2015. gadā dominējuši tirdzniecības centru pārdošanas darījumi, kuri sastāda 75% no kopējām investīcijām, bet atlikušo daļu pārsvarā veido biroju ēku pārdošanas darījumi.

Īpaši aktīvi 2015. gadā bijuši ārvalstu kapitāla uzņēmumi, kuri iegādājušies biroju ēkas savām vajadzībām.

Vietējie un NVS valstu privātie investori turpina izskatīt komercplatības plašā spektrā, priekšroku dodot likvīdām tirdzniecības telpām aktīvās vietās Rīgas centrā un mikrorajonu centros, taču telpu piedāvājumi šajā segmentā tirgū nonāk reti. Privātie investori pārsvarā iegādes darījumus pilnībā finansē ar saviem līdzekļiem, neizmantojot banku finansējumu.

Tendences investīciju īpašumu pieprasījumā

  • Salīdzinot ar iepriekšējiem gadiem, 2015. gadā ievērojami samazinājies pieprasījums pēc attīstīšanai un rekonstrukcijai paredzētiem komercīpašumiem, kā arī īpašumiem ar juridiskiem vai tehniskiem sarežģījumiem.
  • Būtiski samazinājies darījumu skaits ar dzīvojamo platību attīstības projektiem.
  • Kapitāla ieguldītāji interesējas par drošiem un stabiliem īpašumiem, rūpīgāk izvērtē riskus un ir pesimistiskāki attiecībā uz nomas tirgus izaugsmi.
  • Būtiski samazinājusies interese par viesnīcu iegādi. Tas saistīts ar viesnīcu piesātinājumu Rīgā, kā rezultātā samazinājies investoru ienesīgums, kā arī ar rubļa vērtības krišanos, jo viesnīcu iegādē pēdējos gados pārsvarā investējuši NVS valstu investori.

Izvēloties īpašumu iegādei, primāri tiek izvērtēta atrašanās vieta, ēkas tehniskais stāvoklis un nomnieku sastāvs. Pieaugusi aktivitāte no privātiem vietēja kapitāla investoriem ar mērķi iegādāties komercīpašumus līdz 1 milj. EUR. Pieprasījuma aktivitāte skaidrojama ar komercīpašumu nomas tirgus stabilitāti, lielāku finansiālo atdevi, salīdzinot ar alternatīviem ieguldījumu veidiem, kā arī banku finansējuma pieejamību stabiliem un maksātspējīgiem klientiem. Investori vēlas ieguldīt savu kapitālu, papildus piesaistot ap 60 - 70% banku finansējumu, kas ļauj veikt apjomīgākus darījumus, samazināt riskus un palielināt pašu kapitāla atdevi.

Investoru sagaidītais ienesīgums 2015. gadā bija sākot no 9,0% - industriāliem īpašumiem, 7,75% - biroja platībām un 7,25% - tirdzniecības centriem, lielveikaliem un tirdzniecības platībām labākajās vietās.

Aktualitātes investīciju īpašumu piedāvājumā

  • Tirgus apstākļiem atbilstošs investīciju objektu piedāvājums ir mazs. Pārdevēji nav gatavi pārdot īpašumu par pircēju piedāvāto cenu, jo nav alternatīvu plānu iegūto līdzekļu ieguldīšanai vai steidzami risināmas kredītsaistības.
  • Pat ja kopumā tirgū ir liels piedāvājumu skaits investīciju objektiem, bieži vien pārdošana noris pasīvi, jo to cenas nav atbilstošas tirgus apstākļiem.
  • Vismazākais piedāvājums ir tirdzniecības centru un labāko tirdzniecības telpu segmentā, jo tie ir vislikvīdākie objekti nomas tirgū.
  • Lielākais piedāvājums ir veciem, industriāliem objektiem, nerekonstruētiem biroju kompleksiem un cita veida īpašumiem, kam nepieciešami lieli finansiālie ieguldījumi to pilnvērtīgai izmantošanai un profesionāla pieredze to veiksmīgai attīstīšanai.

2015. gada nozīmīgākie notikumi un tendences iegādes darījumos

Kā lielāko darījumu tirdzniecības centru segmentā var minēt tirdzniecības centru Alfa, Mols un Dole pārdošanu ASV investīciju uzņēmumam Blackstone Group. Šie tirdzniecības centri Rīgā tika iegādāti lielāka darījuma ietvaros, pērkot nekustamā īpašuma portfeli vairākās valstīs.

Šveices investīciju uzņēmums Partners Group nekustamā īpašuma portfeļa iegādes ietvaros iegādājās tirdzniecības centru Olimpia.

Maltas uzņēmums Hili Properties iegādājās R.B. Managament pārvaldīto tirdzniecības centru portfeli, kurš sastāv no 9 īpašumiem Rīgā, Tukumā, Aizkrauklē un Daugavpilī.

Savukārt Igaunijas investīciju uzņēmums Colonna Capital iegādājās nekustamā īpašuma portfeli, kas sastāv no 12 ēkām, kuru enkurnomnieks ir pārtikas veikali Supernetto.

Tika veikti arī vairāki mazāk apjomīgi darījumi, iegādājoties vienu vai divus tirdzniecības centrus. Salīdzinot ar 2014. gadu, pagājušajā gadā bija liels skaits biroju ēku iegādes darījumu. Turklāt vairākas no tām savām vajadzībām iegādājās strauji augoši, ļoti veiksmīgi uzņēmumi. Iegādāto objektu vidū ir gan B klases biroju ēkas, gan ēkas, kurās jāveic pielāgošana biroja vajadzībām. Šie pircēji – gala lietotāji galvenokārt ir ārzemju kapitāla kompānijas, saistītas ar informācijas tehnoloģijām un ārpakalpojumu sniegšanu. Galvenie iemesli lēmumam par savas ēkas iegādi: kompānijas strauja izaugsme, regulāra nepieciešamība paplašināties, līdz šim aizņemtā biroja platība – vismaz 2 000 m2.

Interneta azartspēļu uzņēmums Evolution Gaming savām vajadzībām iegādājās biroju ēku Ziemeļu vārti, savukārt tās pašas nozares uzņēmums Euro Live Technologies iegādājās kompleksu Triangula Bastions 11.novembra krastmalā, bet informāciju tehnoloģiju uzņēmums Dyninno iegādājās biroju ēku Jeruzalemes ielā 1. Ēkas savām vajadzībām iegādājās arī Reģionālā Investīciju Banka (Alunāna ielā 2) un apdrošināšanas kompānija Compensa (Vienības gatvē 87h).

Igaunijas investīciju uzņēmums EfTEN Capital arī pagājušā gadā turpināja veikt investīcijas komercīpašumos Latvijā un iegādājās divas biroju ēkas - Duntes biroji un Lāčplēša 20a.

Mazāk aktīvs 2015. gadā ir bijis loģistikas un industriālo telpu pārdošanas tirgus, kur kā nozīmīgāko darījumu var minēt noliktavu kompleksa Ulbrokas ielā 38 pārdošanu vietējiem investoriem.

Nozīmīgākie darījumi 2015.gadā

ĪPAŠUMA NOSAUKUMS

ĪPAŠUMA ADRESE

ĪPAŠUMA VEIDA

PIRCĒJS

T/C portfelis Dole, Alfa,Mols

Rīga

Tirdzniecības telpas

Blackstone Real Estate Partners IV

Duntes biroji

Duntes iela 6

Biroji

EfTEN Capital

T/C Olimpia

Āzenes iela 5

Tirdzniecības telpas

Partners Group

T/C portfelis, Rīga, Tukums, Daugavpils, Aizkraukle

Rīga un citas Latvijas pilsētas

Tirdzniecības telpas

Hili Properties

Biroju ēka, Alunāna iela 2

Alunāna iela 2

Biroji

Reģionālā Investīciju Banka

B/C “Ziemeļu Vārti

Brīvības iela 149/151

Biroji

Evolution Gaming

Supernetto veikalu portfelis, 12 ēkas

Rīga un citas Latvijas pilsētas

Tirdzniecības telpas

Colonna Capital

B/C Triangula bastions

11.novembra krastmala 13

Biroji

Eiro Live Technologies

Biroju ēka, Brīvības iela 21

Brīvības iela 21

Biroji/Tirdzniecība

Baltic RE Group

Prognozes 2016. gadam

  • 2016. gadā kopējais investīciju apjoms prognozējams 2015. gada līmenī vai nedaudz zemāks. Līdzīgi kā 2015. gadā, lielāko daļu no kopējā investīciju apjoma veidos investīcijas tirdzniecības centros, turklāt pusi no kopējā investīciju apjoma varētu veidot pāris lieli darījumi.
  • Pēc Kivi Real Estate rīcībā esošās informācijas, 2016. gadā īpašnieki varētu mainīties vismaz diviem no vadošajiem tirdzniecības centriem.
  • Investoru interese par Latviju saglabāsies augsta, tomēr darījumu skaitu ierobežos nepietiekams likvīdu objektu piedāvājums.
  • Augstas kvalitātes komercīpašumiem kapitalizācijas likmes samazināsies, kamēr sliktas kvalitātes īpašumiem tās pieaugs.
  • Pieprasījums pēc attīstības projektiem saglabāsies zems. Situāciju pasliktina sarežģītā un ilgā projektu saskaņošana Rīgā.

KOMENTĀRS: Gints Puškundzis,
ZAB “PricewaterhouseCoopers Legal” vecākais jurists

Lēmumu pieņemšanā būtiski konsultēties ar nozares ekspertiem

Neliels ieskats dažās no svarīgākajām juridiskajām izmaiņām un tendencēm nekustamo īpašumu nozarē 2015. gadā.

Nekustamā īpašuma iegāde vs. uzņēmuma, kuram pieder šis nekustamais īpašums, iegāde

Situācijās, kad kā komercīpašuma īpašnieks Zemesgrāmatā ir reģistrēta komercsabiedrība (šajā gadījumā tiks apskatīta kapitālsabiedrība), pirms komercīpašuma iegādes ZAB “PricewaterhouseCoopers Legal” (turpmāk – PwC Legal) bieži tiek uzdots jautājums, ko izdevīgāk iegādāties - nekustamo īpašumu, vai uzņēmumu, kuram šāds īpašums pieder. Piedāvājam īsu apskatu dažām no uzskatāmākajām atšķirībām, jo katrs komercīpašuma iegādes gadījums ir individuāls un nav vienas “pareizās” formulas.

Nekustamā īpašuma iegāde

Plusi:

  • Skaidri definēts darījuma priekšmets - tiek pirkts konkrēts nekustamais īpašums. Pircējs ir informēts par publiski reģistrētajiem apgrūtinājumiem un ķīlas tiesībām;
  • Netiek pārņemtas uzņēmuma pielīgtās saistības, izņemot tās, kuras pircējs tieši pārņem;
  • Salīdzinoši vieglāka finansējuma piesaiste, ja nekustamā īpašuma iegādei tāds ir nepieciešams.

Mīnusi:

  • Pircējam vai pārdevējam ir jāsamaksā valsts nodeva par īpašumtiesību pārreģistrāciju zemesgrāmatā 2% apmērā no darījuma summas vai kadastrālās vērtības, aprēķinu veicot no tās, summas, kura lielāka. Maksimālā valsts nodeva - EUR 42 686,15 (ja nekustamā īpašuma sastāvā ietilpst tikai nedzīvojamā ēka vai nedzīvojamās ēkas un ar tām saistītās inženierbūves);
  • Ja īpašumu pārdod Latvijas uzņēmums, tam ir jāmaksā uzņēmumu ienākuma nodoklis (UIN) 15% apmērā no peļņas. Ja pārdevējs ir fiziska persona, tad, ja nepastāv likumā “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” noteiktie izņēmuma gadījumi, ir jāmaksā kapitāla pieauguma nodoklis 15% no summas, ko veido starpība starp nekustamā īpašuma iegādes un pārdošanas cenu;
  • Ilgāka īpašumtiesību maiņas reģistrācija – 10 dienas (sarežģītās lietās zemesgrāmatu nodaļas vadītājs šo termiņu var pagarināt līdz mēnesim).

Uzņēmuma, kuram pieder nekustamais īpašums, iegāde

Plusi:

  • Salīdzinoši zema valsts nodeva par kapitāldaļu īpašumtiesību pārreģistrāciju un valdes sastāva izmaiņu reģistrāciju Latvijas Republikas Uzņēmumu reģistrā (turpmāk – UR);
  • Iepriekš noslēgtie līgumi var būt ar izdevīgiem nosacījumiem. Piemēram, noslēgtie nomas līgumi var būt jau nest stabilu naudas plūsmu nesoši, kas padara pievilcīgāku nekustamā īpašuma iegādi;
  • Nav jāpārslēdz iepriekš noslēgtie līgumi, kas saistīti ar nekustamā īpašuma apsaimniekošanu, uzturēšanu un komunālo pakalpojumu sniedzējiem;
  • Darījuma ātrums – izmaiņas UR ir iespējams reģistrēt vienas darba dienas laikā.

Mīnusi:

  • Iegādājoties uzņēmuma daļas, pircējs parasti iegūs ne tikai uzņēmumu, bet arī visas tās līgumiskās tiesības un pienākumus, ko šis uzņēmums laika gaitā ir uzņēmies. Pastāv risks, ka ne visas saistības ir uzskaitītas un tādēļ var rasties neplānoti izdevumi vai tiesvedības procesi, pircējam risinot pārņemtās saistības;
  • Papildus izdevumi veicot uzņēmuma juridisko, finanšu un nodokļu izpēti (due diligence).

Kā redzams, uzņēmuma līgumiskās saistības var būt gan kā pluss, gan kā mīnuss gadījumā, ja tiek iegādāts uzņēmums, kuram pieder nekustamais īpašums.

Ir atšķirība, kādam uzņēmumam pieder nekustamais īpašums un kāda ir šī uzņēmuma pamatnodarbošanās, piemēram, ja uzņēmums nenodarbojas ar plaša profila saimniecisko darbību un ir dibināts ar mērķi veikt darījumus ar sev piederošiem nekustamiem īpašumiem, t.sk. iznomāt tos, tad izvērtēšanas procedūra būs salīdzinoši vieglāka un lētāka nekā gadījumā, ja uzņēmuma pamatdarbība nav saistīta tikai ar nekustamo īpašumu.

Uzņēmuma iegāde parasti rada papildus izmaksas, kas saistītas ar uzņēmuma juridisko, finanšu un nodokļu izpēti (due diligence), atšķirībā no gadījuma, kad tiek pirkts tikai nekustamais īpašums. Arī uzņēmuma iegādes finansēšana ir sarežģītāka, jo pircējs pārņem jau esošās saistības (ja tādas ir), kā arī pārsvarā nepieciešams saņemt kredītiestādes piekrišanu uzņēmuma kapitāldaļu maiņai.

Tomēr nereti ir situācijas, kad uzņēmumam, kam pieder nekustamais īpašums, iepriekš noslēgtie finansējuma līgumi ir ar zemākām % likmēm nekā iegādes brīdī tās tirgū ir pieejamas, vai arī ir noslēgti ilgtermiņa nomas līgumi ar telpu nomniekiem uz izdevīgiem nosacījumiem. Šie apstākļi var būt pamats veikt salīdzinoši garāku darījuma priekšizpēti un izvēlēties iegādāties uzņēmumu, kuram pieder nekustamais īpašums. Tādējādi vēlamies uzsvērt, ka būtiska ir nozares profesionāļu iesaistīšana, lai izvēlētos konkrētai situācijai piemērotāko risinājumu.

Kad maksājama 6% valsts nodeva?

Salīdzinoši nesen, sākot no 2014. gada 1.janvāra, gadījumos, kad juridiskā persona, kas veic komercdarbību, vēlas iegādāties savām vajadzībām nekustamo īpašumu, kas ir dzīvokļa īpašums, tad darījumam tiek piemērota valsts nodeva 6% apmērā no dzīvokļa īpašuma vērtības.

Piemērs. Juridiska persona, kas veic komercdarbību vēlas iegādāties biroju, kuru izmantos savas saimnieciskās darbības nodrošināšanai. Ēka, kurā atrodas birojs, ir sadalīta dzīvokļa īpašumos un iegādājamā nekustamā īpašuma ēkai reģistrētais lietošanas veids ir “dzīvojamā ēka” un telpas ir iekļautas dzīvokļu mājas dzīvojamo telpu grupā. Tāda pati situācija var skart arī telpas, kas tiek izmantotas tirdzniecības vajadzībām, bet lietošanas veids reģistrēts kā dzīvojamām telpām.

Lai izvairītos no pārsteigumiem, ir nepieciešams pirms darījuma slēgšanas noskaidrot, kāds lietošanas veids reģistrēts ir nekustamajam īpašumam.

Par to var pārliecināties Valsts zemes dienesta datu publicēšanas un e-pakalpojumu portālā www.kadastrs.lv, apskatoties attiecīgās būves un telpu grupas raksturojošos datus t.sk. sadalījumu pa lietošanas veidiem. PwC Legal ieteiktu iesaistīt juridisko konsultantu vismaz tajā brīdī, kad iegādes izvērtēšanai ir atlasīti konkrēti nekustamo īpašumu objekti. Pēc esošās situācijas izvērtēšanas, risku analīzes un atzinuma sniegšanas potenciālajam pircējam būs ne tikai atvieglota izvēle, kurš nekustamais īpašums atbilst viņa mērķu sasniegšanai, bet arī izvērtēts iegādes veids, darījuma struktūra un apzināti juridiskie riski.

PwC Legal ieteiktu iesaistīt juridisko konsultantu vismaz tajā brīdī, kad iegādes izvērtēšanai ir atlasīti konkrēti nekustamo īpašumu objekti. Pēc esošās situācijas izvērtēšanas, risku analīzes un atzinuma sniegšanas potenciālajam pircējam būs ne tikai atvieglota izvēle, kurš nekustamais īpašums atbilst viņa mērķu sasniegšanai, bet arī izvērtēts iegādes veids, darījuma struktūra un apzināti juridiskie riski.

PwC Legal galvenās prakses jomas ir uzņēmumu iegāde un apvienošana, reorganizācija, restrukturēšana un maksātnespēja, banku un finanšu tiesības, nekustamais īpašums un būvniecība, korporatīvās tiesības, nodokļu tiesības, darba tiesības, imigrācijas tiesības, datu aizsardzība, intelektuālais īpašums, konkurences tiesības, publiskā un privātā partnerība, publiskās un administratīvās tiesības, strīdu risināšana un pārstāvība tiesā.

PwC Legal juristu komanda piedāvā plašu juridisko pakalpojumu spektru, lai ciešā sadarbībā ar PwC revīzijas, nodokļu un darījumu konsultāciju nodaļām atbalstītu privāto un publisko sektoru.

PwC Legal strādā globālā firmu tīkla ietvaros, kas apvieno vairāk nekā 2400 juristus vairāk nekā 80 valstīs visā pasaulē. Tas ļauj mums sniegt komplicētus profesionālos pakalpojumus plašā ģeogrāfiskā teritorijā. Ar savu unikālo pieeju PwC Legal juristu komanda visā pasaulē piedāvā pakalpojumus atbilstoši augstākajiem profesionālajiem standartiem, sniedzot gan juridiskos pakalpojumus, gan ar tiem saistītos nodokļu, darījumu konsultāciju un revīzijas pakalpojumus.


Kontakti:
PricewaterhouseCoopers Legal, Zvērinātu advokātu birojs
Kr. Valdemāra iela 21-21, LV -1010, Rīga, e-pasts:

KOMENTĀRS: GUNTARS GRĪNVALDS

Nacionālās nekustamo īpašumu attīstītāju alianses (NNĪAA ) valdes loceklis

Šobrīd svarīgi “nenoraut” stopkrānu

Nacionālās nekustamo īpašumu attīstītāju alianses (NNĪAA) desmit dalībnieku ieguldītās investīcijas jaunu projektu attīstīšanā Rīgā un tās tuvumā sasniegušas 1,5 miljardus eiro. Salīdzinājumam - tā ir viena piektā daļa no Latvijas budžeta un gandrīz trešdaļa no ES fondu iepriekšējā perioda apgūtā finansējuma. Savukārt NNĪAA dalībnieku valstij nomaksātie nodokļi veido 77 miljonus eiro, īstenojot ap 80 nekustamo īpašumu projektus miljons kvadrātmetru platībā.

Reti kurš aizdomājas par nekustamo īpašumu attīstītāju lielo devumu tautsaimniecības un valsts ekonomikas kopējās izaugsmes veicināšanā. Šie rādītāji apliecina, ka attīstītāji ir nozīmīgi investori, bet nekustamo īpašumu segments - ievērojams valsts tautsaimniecības dzinulis un ekonomikas sildītājs.

Lai gan nekustamo īpašumu tirgus piedzīvo pakāpenisku izaugsmi, tomēr tās tempi un tālāka sekmīga attīstība ir atkarīga arī no politiskiem lēmumiem. Pēdējo valdību nekonsekvence to pieņemšanā tiešā veidā ir skārusi arī uzņēmējdarbības vidi, padarot to mazāk pievilcīgu ārvalstu investoriem Baltijas valstu kontekstā. Tāpēc no jaunās valdības sagaidām daudz pārdomātāku lēmumu pieņemšanu un racionālākas politikas veidošanu, lai neveicinātu investīciju aizplūšanu uz kaimiņvalstīm.

Latvijā no visām trijām Baltijas valstīm saglabājas zemākie rādītāji banku kreditēšanas jomā, un no jauna rezidentiem izsniegto kredītu pieaugums ir vēl joprojām negatīvs, salīdzinot ar Igauniju un Lietuvu, kur kreditēšana atjaunojusies jau pirms diviem gadiem. Kreditēšanas aktivitāte ir viens no rādītājiem, ar kuru var novērtēt sociālekonomisko aktivitāti Latvijā, kas ir arī svarīgs rādītājs investoriem, izvērtējot, kurā no Baltijas valstīm attīstīt uzņēmējdarbību. Jāmin, ka investoru kapitāla piesaiste ir ļoti svarīgs instruments Latvijas tautsaimniecības izaugsmei, jo vietējais tirgus ir pārāk mazs, lai nodrošinātu šeit pārtikušās Eiropas ekonomikas attīstību.

Pērn gada sākumā valdība ar plāniem par “nolikto atslēgu” principu piemērošanu visos hipotekāro kredītu līgumos gandrīz “norāva stopkrānu” rezidentu kreditēšanai Latvijā, pierādot, ka jebkurš neapdomīgs politisks lēmums var negatīvi ietekmēt iedzīvotāju ekonomisko aktivitāti un pasliktināt uzņēmējdarbības vidi.

Tai pat laikā pozitīvi jāvērtē valsts iniciatīva izveidot atbalsta programmu jaunajām ģimenēm, iegādājoties pirmo mājokli. Tiesa, vēl vairāk attīstot šo programmu, valstij būtu jāraugās, kā veicināt valsts atbalstu mājokļu iegādei jaunajos projektos, jo aptuveni 80% dzīvojamo māju tirgu veido padomju gados un pat senāk celti mājokļi, bet lielāko daļu no tiem nepieciešams renovēt. Eiropas Rekonstrukcijas un attīstības bankas eksperti ir norādījuši, ka, pat daļējai šo ēku atjaunošanai būtu nepieciešami vismaz 8 miljardi eiro. Turklāt, valstij izsniedzot galvojumu mājokļiem jaunajos projektos, tā ne ar ko neriskētu, jo - atšķirībā no īpašuma iegādes sekundārajā mājokļu tirgū - galvojuma summu tā uzreiz saņemtu atpakaļ no attīstītāja nomaksātā PVN veidā. Baltijas mērogā, lai sekmīgi konkurētu investīciju piesaistē ar Lietuvu un Igauniju, svarīgs izaicinājums ir samazināt jaunu projektu saskaņošanas periodu, kas Rīgas būvvaldē var ievilkties no četriem mēnešiem līdz pat pusotram gadam. Jaunu nekustamo īpašumu projektu saskaņošanā Latvijai vajadzētu tiekties uz Lietuvas modeli, kur šis laika posms lielākajai daļai projektu ir līdz mēnesim. Viens no pirmajiem darbiem vides uzlabošanā būtu normatīvo aktu pārskatīšana, atsakoties no nevajadzīgi birokratizētiem procesiem, kā arī ieviešot elektronisko vidi, kas ļautu attīstītājam iesniegt projektu elektroniski un pēc tam ērti un operatīvi komunicēt ar visām atbildīgajām institūcijām.

Garie saskaņošanas termiņi radījuši situāciju, kad ar nekonsekventiem lēmumiem paši “iešaujam sev kājā”. Katru gadu zaudējam desmitiem miljoniem lielas investīcijas, kas ar jaunu nekustamo īpašumu projektu starpniecību ieplūst Lietuvā un Igaunijā.

Šobrīd darbību uzsāk jaunā valdība, un gribas ticēt, ka tās sastāvā tiks pieņemti īstie lēmumi, lai veicinātu uzņēmējdarbībai labvēlīgu vidi, ekonomikas izaugsmi un palielinātu valsts konkurētspēju Baltijas kontekstā. Svarīgi ir nenoraut “stopkrānu”, bet sniegt pārdomātu atbalstu nozares attīstībai. NNĪAA atgādina, ka jaunu projektu attīstīšana nozīmē vērienīgu investīciju ieguldīšanu valsts un galvaspilsētas attīstībā. To lielākā daļa nonāk valsts kasē nomaksāto nodokļu veidā un tiešā veidā tiek ieguldīta saistīto nozaru attīstīšanā un darba vietu nodrošināšanā, kā arī infrastruktūras izbūvē un sakārtošanā. Tas kopumā veicina valsts un iedzīvotāju labklājību, un paver plašākas valsts un pašvaldības iespējas sociālo problēmu risināšanai.

2015. gada augustā dibinātās Nacionālās nekustamo īpašumu attīstītāju alianses (NNĪAA) uzdevums ir pārstāvēt nozares intereses valsts un pašvaldību līmenī, nodrošināt ilgtspējīgu nozares attīstību un veicināt tās sakārtošanu kopumā, kā arī popularizēt nekustamo īpašumu attīstītāju lomu Latvijas tautsaimniecībā. NNĪAA dibinātāji ir SIA “Dekarta Property”, SIA “Domuss”, “Hanner Group”, SIA “Merks”, AS “MCITY Holdings” (“Modern City”), SIA “NCC Housing”, SIA “Ordo Group”, SIA “Pillar Management”, AS “Towers Construction Management” un “YIT Celtniecība”.

Kontakti:
NNĪAA vadītājs Guntars Grīnvalds,

Visi tirgus apskati