Biroju telpu nomas tirgus apskats

2016.gadā pārmaiņas biroju nomas tirgū norisinājās aktīvāk nekā gadu pirms tam. Nomnieku interese par jaunām biroju telpām palielinājās. Ja 2015. gads iezīmēja tendenci lieliem, veiksmīgiem uzņēmumiem iegādāties biroja ēkas savām vajadzībām, tad 2016. gadā nozīmīgs fakts bija beidzot sagaidīta spekulatīvai iznomāšanai paredzēta jauna biroju ēka Rīgā. Lai gan jau vairākus gadus gan nomnieki, gan nomas brokeri un institūcijas, kas vēlas Latvijai piesaistīt jaunus uzņēmumus, atzīst, ka jaunu, kvalitatīvu un nomnieku prasībām atbilstošu telpu Rīgā izteikti trūkst, tomēr šo ēku būvniecība aizvien ir lēna un nenotiek solītajos termiņos.

Protams, neskatoties uz jaunu biroju ēku trūkumu, nomnieku mainība notiek. Uzņēmumu paplašināšanās vai sašaurināšanās gadījumos biroja telpas pārsvarā tiek mainītas uz līdzīgas kvalitātes telpām tajās pašās vai citās ēkās, bet iemesli jaunam birojam ir arī uzņēmuma filiāļu izvietošana dažādās vietās Rīgā, uzņēmuma specifikas maiņa (piemēram, jāatrodas tuvāk lidostai), neapmierinoši līdzšinējie apstākļi (kompāniju vadība paaugstina telpu kvalitātes kritērijus vai ir pamatotas nomnieku sūdzības par mikroklimatu telpās) u.c.

Pieprasījums

2016.gada sākumā klientu interese par jaunām biroja telpām bija vienlīdz aktīva visa gada garumā, neiezīmējot kādu īpašu sezonalitāti. Nomnieki ir kļuvuši daudz zinošāki un pārliecinātāki par to, kādas telpas vēlas. Arvien vairāk ir informēti arī par tendencēm citās valstīs, interesējas, kādu pievienoto vērtību var sniegt iznomātājs un cik ērta, prestiža un patīkama būs atrašanās konkrētā ēkā. Tiek izvērtēts ne tikai konkrētais birojs, bet arī kaimiņi, kopējais ēkas stils, kvalitāte, dušu un velosipēdu novietņu pieejamība, ēdināšanas iespējas un citi faktori.

Joprojām lielai daļai uzņēmumu būtiska ir stāvvietu pieejamība un apkārtējā infrastruktūra, bet citiem svarīgāka ir vide un dizains, ko iespējams izveidot biroja telpās, tādējādi tās unikāli pielāgojot kompānijas vajadzībām un raksturam. Jāatzīst, ka pieprasījums nav pilnvērtīgi apmierināms ar pašreizējo telpu piedāvājumu, tādēļ nomniekiem savā izvēlē reizēm nākas rast kompromisu. Nereti pēc iepazīšanās ar tirgus situāciju, uzņēmumi nolemj investēt jau esošo telpu uzlabošanā, labiekārtošanā, padarīt tās komfortablākas.

Stabils ir pieprasījums pēc labas un ļoti labas kvalitātes, respektablām, efektīva plānojuma telpām, ar sabiedriskā transporta piekļuvi un iespēju novietot lielu skaitu automašīnu. Turpinās pēdējo gadu tendence, kad palielinājusies interese par telpām ar augstiem griestiem, iespēju veidot modernu, atvērtu un mājīgu dizainu. Uzņēmumi pārdomā, kā biroja telpas iekārtot un izmantot efektīvāk un atbilstošāk, nodrošinot darbinieku ikdienas komfortu dažādu uzdevumu veikšanai. Nomainot tendenci izvēlēties open space plānojuma birojus, uzmanību izraisījis activity based working iekārtojuma koncepts, kas biroja darbiniekiem nodrošina iespēju gan strādāt vienatnē klusumā, gan vairāku cilvēku kompānijā, gan ērtā atvērtā plānojuma zonā.

Rīgā aizvien ir izteikti labā un kreisā krasta nomnieki. Pat ja otrpus Daugavai pieejamas ļoti piemērotas telpas, bet darbinieki savu ikdienas loģistiku ir piemērojuši biroja atrašanās vietai, kompānijas vadība to nevēlas mainīt, lai neradītu neērtības darbiniekiem.

2016.gadā nebija vērojams tik izteikts pieprasījums no informācijas tehnoloģiju vai finanšu kompānijām kā iepriekš. Kivi Real Estate klientu vidū bija ļoti plašu spektru pārstāvošu nozaru klienti. Papildinot iepriekš minēto, jāatzīst, ka lielākie klientu iebildumi bija nevis nomas maksa, bet tieši piemērotu telpu trūkums.

Veiksmīgi, stabili un augoši uzņēmumi arvien izvēlas labas biroja telpas, tādējādi apliecinot, ka vēlas esošajiem darbiniekiem uzlabot darba apstākļus, kā arī būt konkurētspējīgi līdzīgu uzņēmumu vidū, talantīgu un pieprasītu darbinieku piesaistē. Sevišķi klientu servisa sfērā, un tas apstiprina teicienu, ka uzņēmumam ir jāparūpējas par darbiniekiem, tad viņi labi parūpēsies par klientiem.

Konkrētu nozaru kompānijām (piem., juridiskās, reklāmas un mediju aģentūras) aizvien ir būtiski atrasties pilsētas centrā, kur saglabājas interese par telpām jaunos vai rekonstruētos projektos.

Nemainīgi liels pieprasījums pēc labas kvalitātes birojiem ir no uzņēmumiem, kam nepieciešamas telpas 200 – 350 m² platībā.

Arī 2016. gadā vērojams jau esošu vai tādu kompāniju, kas vēlētos uzsākt savu darbību Latvijā, pieprasījums 1000 – 3000 m² biroja telpām.

Klientu pieprasījums iezīmē augstas prasības par adekvātu cenu. Neefektīvi plānojumi, zemi griesti un nesakārtotas kāpņu telpas ir faktori, ko klienti kritizē un par ko nevēlas maksāt. Nomnieki atzīst, ka ir mazs piedāvājums ar interesantām, netradicionālām, bet vienlaicīgi kvalitatīvām telpām.

Piedāvājums

2016.gadā nozīmīgākais papildinājums A klases biroju telpu piedāvājumam Rīgā ir jaunuzceltā Place Eleven biroju ēka, daudz apspriestajā Skanstes biznesa rajonā. Ar 15 000 m² biroju platību šīs ēkas lielākā daļa šobrīd ir iznomāta. Vairāki nomas līgumi tika parakstīti vēl ēkas tapšanas laikā, un šobrīd zināms, ka ēkas enkurnomnieku - Norvēģijas IT uzņēmumu Visma (aizņem aptuveni 4500 m² biroju), apdrošināšanas kompāniju BTA (3000 m² birojs) un pārtikas koncerna MARS uzņēmumu MARS Latvija (660 m² birojs) papildinās arī citi Latvijā zināmi, dažādu nozaru uzņēmumi.

Sakarā ar nomnieku pārvākšanos uz Place Eleven, tiks atbrīvotas 200 – 1000m² un lielākas B un C klases biroju telpas dažādās vietās Rīgā. Šādu telpu piedāvājums joprojām ir vērā ņemams arī pēc Valsts Ieņēmumu Dienesta, Latvijas Valsts Mežu, Exigen Services un Airbaltic pārcelšanās uz citām ēkām pēdējo 2-3 gadu laikā.

Šī gada vasarā pēc Eurolive Technologies pārcelšanās uz savu pērn iegādāt ēku Triangula bastionā, būs pieejami šīs online gaming kompānijas birojs 3000 m² platībā Ganību Dambī.

Kopumā piedāvājums biroju telpām ir nedaudz samazinājies. 2016. gadā pilnībā iznomātā M4a ēka, kur 2016. gada sākumā bija pieejami aptuveni 1700 m².

2016.gadā Rīgas A un B klases biroju tirgus tika papildināts ar biroju telpām aptuveni 13 000 m² apjomā, tādējādi kopējām piedāvājumam 2017. gada sākumā sasniedzot aptuveni 615 000 m².

No kopējā piedāvājuma aptuveni 65% jeb 399 750 m² paredzēti iznomāšanai, attiecīgi pašu uzņēmumu vajadzībām paredzēti 35% jeb 215 250 m².

  1. gada sākumā Rīgas A un B klases brīvo biroju platību piedāvājums bija aptuveni 27 000 m² jeb 4,4 %.

Ilgstoši neiznomātas paliek biroju telpas ar neefektīvu plānojumu, nomnieku sūdzībām par kvalitāti, augstām kopējām izmaksām uz kvadrātmetru (aptuveni 18 - 25 EUR/m²) un atrodas ēkās, kas šobrīd uzskatāmas par morāli un fiziski novecojušām.

Rīgā aizvien jaunu biroju ēku trūkums, kas neļauj ne vien jau esošām kompānijām pārcelties uz labākas kvalitātes telpām, bet arī ienākt ārvalstu kompānijām, kam nepieciešamas lielas biroju platības, atbilstošas augstu standartu nosacījumiem.

2016.gada aktualitātes biroju nomā

  • Sakarā ar Place Eleven būvniecības finiša tuvumu, aktuāla bija nomas priekšlīgumu slēgšana par telpām vēl nepabeigtā ēkā. Ņemot vērā lēno jaunu biroju ēku attīstīšanu, paredzams, ka tas būs vērojams arī par citām jaunām biroju ēkām.
  • Nomnieku interese par jauniem projektiem 2016. gadā bija ļoti aktīva un ieinteresēta. Galu galā atzīstot, ka Rīgā ir nepietiekams kvalitatīvu un modernu biroju piedāvājums, daļa klientu aizvien izvēlas nogaidīt, un atrast savu īsto biroju.
  • Palielinājies co-working jeb kopstrādes telpu piedāvājums, ko par piemērotu galvenokārt atzīst nelielas kompānijas, start up vai sezonāla rakstura uzņēmumi. Lai gan atsevišķās Rietumeiropas valstīs šis koncepts aizvien palielina popularitāti arī lielām kompānijām, Latvijā par to pagaidām netiek izrādīta aktīva interese.
  • Atsevišķi uzņēmumi par savu biroju (zvanu centru utml.) filiālēm izvēlas reģionu pilsētas. Bite tādus atvērusi Jelgavā un Saldū, Transcom atvēra Jēkabpilī, un Taxikurir paralēli Rīgas birojam ir arī Liepājas filiāle.
  • Joprojām liels pieprasījums ir no IT, programmēšanas, finanšu tehnoloģiju jeb fintech kompānijām, turklāt 2016. gadā informācijas un komunikācijas tehnoloģiju eksports pirmo reizi Latvijā ir pārsniedzis dzelzceļa eksportu.
  • Arvien lielāku lomu spēlē cilvēciskais faktors jeb nomnieku vēlme atrasties labi pārvaldītās, atsaucīga iznomātāja telpās un saņemt pretimnākošu attieksmi.

Gaidāmie jaunie un rekonstruētie biroju ēku projekti

Tuvākajos gados plānotie un jau būvniecības stadijā esošie biroju ēku projekti ir aktuāls temats gandrīz ikvienā sarunā ar biroju nomniekiem. Diemžēl arvien nākas secināt, ka izvēles iespējas ir mazas, un nav precīzi zināms, kad tās palielināsies.

2016.gadā tika uzsākta un šobrīd aktīvi norit būvniecība Hanner daudzfunkcionālai A klases biroju ēkai Teodors G.Zemgala gatvē kompleksa Jaunā Teika ietvaros, kur pirmajā kārtā paredzēts uzbūvēt 17 000 m² biroju platības, kurās nomnieki varētu ievākties 2018. gada vidū.

Industriāla, moderna dizaina biroji 2017. gada Q4 būs pieejami Loft biroju ēkā Akmeņu ielā 14, pie Latvijas Nacionālās bibliotēkas, ar skatu uz Daugavu. Kopējā platība aptuveni 4000 m², izvietoti sešos stāvos.

A klases biroju platības būs pieejamas Z-Towers biroju ēkā, ko, pēc vairāk nekā desmit gadu būvniecības, plāno nodot ekspluatācijā 2018. gada otrajā pusē. Šī multifukcionālā kompleksa iznomājamā platība ir vairāk nekā 20 000 m², un biroji un komercplatības tiks izvietotas Dienvidu torņa 27 stāvos ar 880 m² stāva platību.

2016.gada vasarā tika uzsākti pirmie celtniecības darbi projektā New Hanza City. Pabeidzot infrastruktūras izbūvēšanas darbus, 2017. gada laikā plānots uzsākt ABLV Bankas galvenās ēkas (21 700 m²) būvniecību, kam sekos arī daudzfunkcionālās BREEAM sertificētas A klases biroju ēkas (19 400 m²) būvniecība.

Turpat Rīgas modernajā centrā – Skanstē plānots arī ELL Nekustamie īpašumi attīstītais A klases biroju komplekss Skanstes Biznesa Centrs, kas atradīsies starp Arēnu Rīga un LNK Centre ēku. Šī kompleksa pirmajā attīstības posmā paredzētas vairāk nekā 24 000 m² BREEAM sertificētas biroju platības. Kopējai kompleksa platībai plānots sasniegt 55 000 m².

Tuvākajā laikā plānots uzsākt B klases biroju ēkas būvniecību Ganību Dambī 24a ar kopējo platību 5327 m², ko plānots pabeigt 2018 Q4.

Jaunākā informācija pieejama par t/c Origo plānoto paplašināšanu ar 9000 m² A klases biroja telpas, ko nomniekiem plānots piedāvāt 2019. gada sākumā.

2017.gadā turpinās atsevišķu biroju ēku rekonstrukcija. Vasarā sākumā tiks pabeigta biroju izveide 3500 m² platībā Brīvības ielā 21. LNK plāno ēkas rekonstrukciju gan Valdemāra ielā 118, gan Kauguru ielā Kalnciema birojos. SWH biroju centrā rekonstrukcija paredzēta 10 500 m² platībā.

Pieejamas daļēji rekonstruētas, daļēji jaunuzbūvētas B klases biroja telpas Mūkusalas 29b ēkā – ar kopējo iznomājamo platību – 1800 m². (Ēka šobrīd gandrīz pilnībā iznomāta).

Jaunu, augstas klases, moderna dizaina biroja ēku attīstīšana joprojām notiek lēnām, un Rīga aizvien biežāk tiek salīdzināta ar Viļņu, uzskatāmi norādot, ka tur ir gan jaunas ēkas, gan labi, starptautiski nomnieki. Attīstītāju plāni un ieceres ilgstoši paliek uz papīra un solījumos, taču nomniekus interesējošie jautājumi netiek pilnībā atbildēti.

Nomas maksas

2016.gadā nomas maksas saglabājās iepriekšējā līmenī, ar nelielu tendenci palielināties labākajiem B klases birojiem (ņemot vērā nepietiekamo piedāvājumu, bet pietiekami lielo pieprasījumu šāda veida telpām). Joprojām nomas maksas konkrētiem nomas darījumiem var atšķirties no sākotnēji prasītajām, atkarībā no biroja platības un nomas līguma termiņa nosacījumiem.

Nomas maksas A klases biroju ēkās 2016. gada beigās sasniedza 13,00 – 16,00 EUR/m², savukārt B klases – 8,00 – 13,00 EUR/m².

Rīgas centrā, renovētās ēkās, labas kvalitātes birojiem nomas maksas variē no 8,00 – 14,00 EUR/m², atkarībā no platības un apdares kvalitātes. Citās atrašanās vietās B un C klases birojiem: 5,5 – 9 EUR/m².

Klienti biežāk biroju ēkas izvērtē pēc kopējām biroju izmaksām, nevis nomas maksu uz kvadrātmetru. Par kvalitatīvam telpām un labu atrašanās vietu, ir gatavi maksāt augstākas nomas maksas.

2017.gada prognozes un tendences

  • Pēc nomnieku pārcelšanās uz Place Eleven, atbrīvosies biroju telpas B un C klases ēkās.
  • Aizvien tiek atlikta vai ievelkas realizācija atsevišķām plānotām jaunām biroju ēkām, tomēr paredzams, ka vairāk tiks rekonstruētas un uzlabotas esošas biroju ēkas, tās padarot konkurētspējīgākas ar jaunajiem projektiem
  • Uzņēmumiem, kam nepieciešamas lielas platības, iespējams, nāksies izvietot uzņēmumu dažādos stāvos vai dažādās ēkās. Turpināties atsevišķu zvanu centru, biroju filiāļu atvēršana ārpus Rīgas.
  • Arvien saglabāsies kvalitatīvu biroju telpu deficīts, kā rezultātā šādu brīvo biroja telpu platības virs 500 m² piedāvājums saglabāsies zems. Būtiskākas izmaiņas sagaidāmas, sākot ar 2018. gadu.
  • 2017.gadā nomas maksas saglabāsies pašreizējā līmenī, izmaiņas sagaidāmas vien pēc jaunu ēku piedāvājuma nonākšanas tirgū.
  • Ilgi neiznomātajām telpām tās nepieaugs, jo klienti nav gatavi maksāt neatbilstošas nomas maksas. Viņi atzīst, ka vēlas gaidīt, kamēr atradīs piemērotāko variantu. Reizēm pagaidu neērtības risinot ar iespēju darbiniekiem strādāt attālināti no biroja.
  • Arvien aktuālā būs nomas priekšlīgumu slēgšana par vēl neuzceltām biroju telpām. Tomēr tas raksturīgi nomniekiem, kas jau atrodas Latvijā. Kompānijas, kas vēlas ienākt Latvijā, aizvien izvēlas vispirms apmeklēt ēku, nevis iepazīties ar tās projektu uz papīra.
  • Sagaidāms stabils finanšu tehnoloģiju, IT, banku un cita veida pakalpojumu kompāniju pieprasījums pēc lieliem (vismaz 1000m²) birojiem, ar paplašināšanās iespēju ēkas ietvaros.
  • Rīgai turpinās iet secen ārvalstu kompāniju līdzekļi, zaudējot citām Austrumeiropas pilsētām, tai skaitā Viļņai un Kauņai, sacensībā par lielu, starptautisku ārpakalpojumu centru piesaistīšanu, kamēr biroju tirgū nebūs atbilstošu telpu.
  • Arī 2017. gadā turpināsies biroju ēku pārdošana un, ļoti iespējams, veiksmīgi, strauji augoši uzņēmumi izvēlēsies nevis nomāt biroju, bet iegādāties ēkas savai lietošanai, ņemot vērā, ka nav sagaidāms liels jaunu biroja telpu piedāvājums. Šāds piemērs jau ir realizējies, kad 2017. gada pavasarī Printful Properties (Draugiem Group saistīts uzņēmums) iegādājās gandrīz 3000 m² biroju ēku O.Vācieša ielā 6b, ko iepriekš aizņēma RBS Skals birojs. Tādējādi visus Latvijā esošos Draugiem Group uzņēmumus plānots izvietot vienā atrašanās vietā.
  • Nomnieki arvien lielāku vērību pievērš biroju ilgtspējas un ekoloģiskajam raksturojumam, zemām uzturēšanas izmaksām, rūpēm par vidi, ievērojot korporatīvo sociālo atbildību.
  • Starptautiski uzņēmumi tādus kvalitāti un ilgtspēju apliecinošus sertifikātus kā BREEAM un LEED iekļauj kā vēlamo vai pat obligāto prasību saviem birojiem visā pasaulē.

Tirdzniecības telpu nomas tirgus apskats

Piedāvājums un brīvās platības

2016.gada nogalē brīvo telpu īpatsvars pilsētas centra pieprasītākajās tirdzniecības ielās sasniedza 7%, kopā sastādot aptuveni 3300 m².

Rīgas centrā ilgstoši neiznomātas vai ar lielu nomnieku mainību ievērojamas telpas, kas tiek piedāvātas par augstu nomas maksu, ir neefektīva plānojuma, sliktā tehniskā stāvoklī, grūti pieejamas ar privāto transportu, ir bez pamanāmiem skatlogiem.

Samazinoties pieprasījumam pēc veikala telpām pilsētas centrā, samazinājies arī tā dēvēto aktīvo un populāro tirdzniecības ielu vai to posmu skaits.

Pieprasījums un tendences

2016.gadā vērojams vienmērīgs pieprasījums pēc tirdzniecības telpām pilsētas centrā. Šim pieprasījumam aizvien ir tendence samazināties no apģērbu, apavu, aksesuāru un kosmētikas tirgotāju puses, kas prioritāri izvēlas atrasties tirdzniecības centros.  Attiecīgi dažāda veida preču tirgotāju pieprasījumu arvien pārsniedz ēdināšanas uzņēmumi. Šiem uzņēmumiem ir interese par veiksmīgu esošo konceptu paplašināšanu un jaunu atvēršanu. Taču to apgrūtina tehniski atbilstošu telpu trūkums un neadekvāti augstas nomas maksas.  Neapšaubāmi pieprasījuma izmaiņas ietekmē patērētāju paradumi, to modes tendences.

Ja pirms 20 gadiem cilvēki ēda mājās, bet iepirkās ārpus tās, tad šobrīd Latvijā tāpat kā citviet Eiropā arvien populārāka kļūst ēšana ārpus mājas, savukārt iepirkšanās - mājās online režīmā pie datora.

Joprojām augsts pieprasījums ir telpām, kuras var izmantot dažāda veida konceptveikaliem (dizaina preces - apģērbs, veikals-showroom-kafejnīca).

 Tirgotāji saskata vērtību un iespēju nestandarta tirdzniecības telpām un atrašanās vietai. 2016. gadā mēbeļu salons Kate no Purvciema pārcēlās uz 1200 m² telpām Čiekurkalnā, kur salons tapis, pārbūvējot agrāko ugunsdzēsēju depo. Savukārt, jau popularitāti iemantojušais restorāns Ferma tika atvērta ēkas agrākajā dēļu piebūvē, kas ir izbijis velo veikals.

Palielinājies pieprasījums telpām kvalitatīvās, restaurētās koka ēkās, ar vidēji lielu platību. Tirgotāji vēlas būt atšķirīgi un nomāt telpas ar īpašu šarmu, kas papildus piesaistītu klientu uzmanību.

Samazinājies pieprasījums no lietoto apģērbu/apavu veikaliem. No vienas puses – pieaugusi konkurence starp šādiem tirgotājiem, no otras – palielinājusies iedzīvotāju pirktspēja. 2016. gadā vairāki šādi veikali pilsētas centrā tika slēgti.

Pēdējā gada laikā novērojama interesanta tendence pieprasījumā starp diviem it kā pretrunīgiem tirdzniecības preču segmentiem. Gan Rīgas centrā, gan ārpus tā paplašinās alkohola veikali (īpaši outlet formāts) un elektronisko cigarešu tirdzniecības vietas. Vienlaicīgi aug pieprasījums un tiek atvērti jauni eko un bio preču/pārtikas veikali un sporta klubi.

Papildus dažādiem ēdināšanas konceptiem, klienti arvien interesējas par veselīgas ēdināšanas pusdienu vietām par pieejamām cenām un atrašanos kvalitatīva dizaina telpās. Jaunpienācēji šajā nišā ir kafejnīcas Balts un Cafeterius Ģertrūdes ielā un Mr. Fox Dzirnavu ielā.

Izmaiņas tirdzniecības telpu segmentā Rīgā 2016.gadā/2017. gada sākumā

  • Kr. Barona ielas remontdarbi ietekmējuši tirdzniecības vietu aktivitātes – neērtības trokšņa un putekļu dēļ, veikalu darbinieku un klientu sūdzības, apgrūtināta piekļūšana. Tomēr nākotnē šīs ielas vizuālās pārmaiņas un ērtuma pilnveidošana varētu atjaunot gan tirgotāju, gan klientu interesi. Un 2017. gadā Kr Barona ielas jaunpienācēju rindas papildinājusi gan Costa Coffee, gan arhitekta un vīna pazinēja Mārtiņa Pīlēna dizaina un šampanieša veikals Modernists, gan grāmatu un kancelejas preču veikala Jānis Roze jaunais veidols.
  • Tagad arī Latvijā ir atvērts angļu modes un interjera priekšmetu veikals Laura Ashley Dzirnavu ielā, Centrus fasādes telpās, savukārt pagalmā, plašās telpās blakus labiekārtotajam skvēram atrodas mednieku un makšķernieku piederumu veikals.  
  • Pilsētas centrā veikalu telpās arvien vairāk savas filiāles turpina atvērt dažāda veida pakalpojumu sniedzēji. Dzirnavu ielu papildinājusi MFD medicīnas centra filiāle un frizētava M Room Barber. Savukārt Berga Bazārā plānots atvērt lāzerklīniku.
  • Narvesen turpina papildināt Rīgas karti un aizvadītajā gadā atvēra jaunas tirdzniecības vietas gan Merķeļa, gan Tērbatas ielā.
  • Restorāns Riviera paplašinājās Dzirnavu ielā 31. Pazīstamais šefpavārs Raimonds Zommers atvēra savu restorānu Entresol Elizabetes ielā. Dzirnavu ielā tika slēgta Zivju lete un tās vietā šobrīd jauns ēdinātājs - Riits. Savukārt zināmais ēdināšanas zīmols Lido atvēra savu ēstuvi t/c Origo un t/c Apelsīns Ādažos.
  • Atsevišķos Tērbatas ielas posmos notikušas izmaiņas nomnieku sastāvā un daži no jaunajiem nomniekiem - veikali Ženēva un Tiger, dizaina studija My Print dizaina studija un Lāču konditoreja.
  • Rīgā ienākuši jaunie sporta zāļu koncepti un zīmoli - Lemon Gym (3 vietās Rīgā), People Fitness (2 vietās).
  • Zooveikalu tīkls Dino Zoo atklāja savu Baltijā vērienīgāko dzīvnieku pakalpojumu un tirdzniecības centru 3000 m² platībā, Krasta ielā 52. Turpat jaunu veikalu atvēra arī būvmateriālu tirgotājs BN Kurši.
  • Vecrīgā krasas izmaiņas nav notikušas, Rimi un Statoil mazie pārtikas veikalu koncepti ir atraduši savu nišu. Tālāku attīstību visticamāk ietekmēs konkurētspēja ar Narvesen tirdzniecības vietām.  

Nomas maksas

2016.gadā un līdz šim nav vērojamas krasas izmaiņas nomas maksās. Tās saglabājušās iepriekšējā līmenī, ko joprojām ietekmē pieprasījuma samazināšanās par veikala telpām pilsētas centrā.

Aizvien novērojams nomas maksu kritums tirdzniecības telpām, kas atrodas Čaka/Marijas un lielākajā daļā Brīvības ielas. Lai gan abām ielām ir kopīga ļoti aktīva cilvēku un automašīnu plūsma, tomēr uz tirgotāju peļņu tā neatsaucas pozitīvi.

Tirdzniecības telpām līdz 75 m² atkarībā no telpu plānojuma un atrašanās vietas nomas maksās ir diapazonā no 20,00 līdz 40,00 EUR par m² pilsētas centrā un - 35,00 līdz 55,00 EUR par m² Vecrīgā.

Tirdzniecības telpām no 75 līdz 150 m² nomas maksas svārstās no 16,00 līdz 25,00 EUR par m² pilsētas centrā un no 20,00 līdz 50,00 EUR par m² Vecrīgā.

Tirdzniecības telpām virs 150 m² prasītās nomas maksas ir no 12,00 – 22,00 EUR par m² pilsētas centrā un no 20,00 – 50,00 EUR par m² Vecrīgā.

Populārākie Tirdzniecības centri un Lielveikali

Tirdzniecības centru segmentā Rīgā joprojām nozīmīga ir dažāda lieluma esošo centru rekonstrukciju plānošana un īstenošana, nomnieku sastāva papildinājumi un uzlabojumi, īpašnieku nomaiņa, kā arī jauna, multifunkcionāla tirdzniecības centra būvniecība.

Pārmaiņu gaidās aizvien ir tirdzniecības centri Alfa, Spice un Origo, kam plānoti paplašināšanas un uzlabošanas darbi. Paplašināšanos 2017. gadā paredz t/c Damme un Imanta Retail Park.

2016.gadā veikta t/c Galleria Riga rekonstrukcija un, tās sastāvu papildinājuši tādu zināmi zīmolu veikali, kā COS, H&M, kā arī sporta klubs My Fitness.

T/c Sky&More turpina paplašināt un uzlabot modes veikalu klāstu.

2016.gadā nomainījušies īpašnieki t/c Riga Plaza (jaunie īpašnieki Lone Star funds) un t/c Azur (Kesko Oyj), kur paziņots par plāniem uzklabot telpu kvalitāti un nomnieku sastāvu. Arī t/c Domina, pēc tā pārdošanas Eften Capital, šobrīd notiek aktīva centra uzlabošana. Atvērts Latvijā otrais veikals Sports Direct, kā arī Jysk tīkla veikals.

Pārtikas operators Prisma ir slēdzis visus savus veikalus Rīgā. T/c Domina tika plānota Rimi atvēršana, taču Konkurences padome liedz to izdarīt un savu veikalu ierīkos otrs lielākais pārtikas veikalu operators Latvijā – Maxima (šis veikals t/c Dominā atradās arī pirms veikala Prisma).

Pēc Podium atvēršanas netālu no Brīvības pieminekļa – Brīvības bulvārī 21, tā agrākajā atrašanās vietā Brīvības ielā 201 - 10 000 m² ēkā vienā no pamanāmākajām tirdzniecības vietām Rīgā ir atvērts lietuviešu zīmola mēbeļu veikals Berry . Šo darījumu 2017. gada sākumā īstenoja Kivi Real Estate.

Universālveikalā Stockmann tika papildināts nomnieku sastāvs ar jauniem veikaliem Zvaigzne ABC, Laiks, Monokel un Wood Religion Barber Shop.

Sporta preču zīmola 4F veikali atvērti nu jau trīs vietās Rīgā.

Barona centrā tika atvērts pirmais Realizācijas Centrs veikals, kas šobrīd paplašinās un plāno atvērt veikalu arī Pārdaugavā.

Latviju atstājuši tādi populāru zīmolu veikali kā NEXT, Lush un Marks&Spencer veikali.

Populārākajos tirdzniecības saglabājās ļoti zems brīvo telpu īpatsvars aptuveni 3%, un nomas maksas saglabājušās iepriekšējā līmenī.

Lielākas izmaiņas nomas maksā un telpu aizpildījumā paredzamas pēc plānotajiem esošo t/c paplašināšanās projektiem, kā arī t/c Akropole atvēršanas Ķengaragā, Maskavas ielā 257, pie kā šobrīd uzsākti būvniecības darbi. Vairāk nekā 60 000 m² plašo iepirkšanās centru, ar Maxima XXX veikalu un daudzveidīgām izklaides iespējām plānots pabeigt 2019. gadā.

2017.gada pavasarī Katlakalna ielā 6d tika uzsākta Decco Centrs būvniecība, kas iecerēts kā Baltijā lielākais interjera un dizaina priekšmetu tematiskais kvartāls. Paredzēts, ka 13 500 m² lielais četru ēku komplekss, kas apvienos salonveikalus, biroju un noliktavu telpas, tiks atvērts jau šā gada nogalē.

IKEA ienākšana Latvijā 2016. gadā ieguva reālistiskas aprises un tika paziņots mērķis 2018. gada augustā atvērt veikalu Stopiņu novadā. Lai gan viedokļi dalās, tomēr tas radīs pārmaiņas mēbeļu un mājas preču segmentā. 10ha teritorijā tiek plānots veikals ar vairāk nekā 30 000 m² platību un plaša stāvvieta 1000 automašīnām.

Depo plānos joprojām ietilpst veikala būvniecība Imantā, Kurzemes prospektā un asās diskusijās ierautie plāni būvniecībai Jelgavā.

2016.gada nogalē mājas un dārza preču veikaliem K-rauta tika uzsākta to pārveidošana par K Senukai. (Kesko Senukai pārvalda lielāko celtniecības, remontdarbu un sadzīves preču veikalu tīklu Baltijas valstīs.) Lucavsalā jau ir atvērts pirmais pārveidotais veikals.

Prognozējams, ka Latvijā ienāks jauni zīmoli ne tikai nepārtikas preču grupās, bet arī pārtikas veikaliem, kas radīs jaunu konkurenci šobrīd plaši pārstāvētajiem veikaliem, gan Rimi un Maxima tīklam, gan mazākiem tirgotājiem.

2017.gadā joprojām prognozējama paplaši­nāšanās ēdināšanas nozarē, jaunu konceptu izveide, kā arī jaunu ārvalstu zīmolu ienākšana.

Industriālo telpu nomas tirgus apskats

Piedāvājums

2017.gada sākumā kopējais modernu industriālo telpu piedāvājums Rīgā un Pierīgā sastāda aptuveni 920 000 m², no kuriem 75% būvēti iznomāšanai, bet atlikušie 25% uzņēmumu pašu izmantošanai. 2016. gadā industriālo telpu tirgus tika papildināts ar jaunām telpām tikai aptuveni 20 000 m² apmērā. Attiecīgi salīdzinot ar iepriekšējo gadu, jaunu ekspluatācijā nodotu ēku apjoms krities par 80%. Dažādu iemeslu dēļ ekspluatācijā nodoti tikai 36% plānoto platību.

Kā vienīgais būtiskais papildinājums industriālo telpu piedāvājumā 2016. gadā pieminams Balt Cargo Solutions komplekss Dreiliņos18 000 m² platībā.

Ņemot vērā salīdzinoši mazo ekspluatācijā nodoto telpu platību, 2016. gadā nenotika tādas nomnieku paplašināšanās vai pārcelšanās, kas atstātu būtisku ietekmi uz situāciju industriālo telpu tirgū.

Jaunie industriālie projekti

Turpmākajos gados, salīdzinot ar 2016. gadu, gaidāms būtisks modernu industriālo platību pieaugums Rīgā un Pierīgā. Šobrīd būvniecības stadijā atrodas industriālas telpas 62 000 m² apjomā. Gandrīz visas šīs platības tiek būvētas spekulatīvai iznomāšanai, bez iepriekš noslēgtiem nomas līgumiem, kas liecina par attīstītāju ticību nomas tirgum un finansējuma pieejamības uzlabošanos.

Savukārt plānošanas stadijā Rīgā un Pierīgā atrodas jauni industriālie projekti vairāk nekā aptuveni 200 000 m² apjomā. Starp plānotajiem projektiem ir esošo industriālo parku paplašināšanās, liels skaits uzņēmumu pašu izmantošanai paredzēto industriālu ēku platībā līdz 5 000 m², kā arī vairāki vērienīgi projekti, piemēram, RIMI Baltic loģistikas centrs Augusta Deglava ielā, Rīgā.

Joprojām tikai neliels skaits attīstītāju ir gatavi uzsākt jaunu platību būvniecību bez iepriekš noslēgtiem nomas priekšlīgumiem, neskatoties uz to, ka brīvo telpu īpatsvars ir salīdzinoši zems un visas pēdējos gados uzbūvētās telpas ir iznomātas. Būtiski pieaugusi uzņēmumu interese iegādāties zemes gabalus industriālo ēku būvniecībai savām vajadzībām. Intereses pieaugums saistīts ar vairākiem faktoriem: ļoti ierobežots piedāvājums nomas tirgū, kreditēšanas vides un ekonomiskās situācijas uzlabošanās, kā arī uzņēmumu īpašnieku vēlme brīvos līdzekļus investēt nekustamajā īpašumā.

Pieprasījums

  • 2016.gadā noliktavu un ražošanas telpu segmentā turpinājās lēna izaugsme. Pieprasījumu pēc modernām noliktavu un ražošanas telpām galvenokārt veidoja ārvalstu uzņēmumu pārstāvniecības un veiksmīgi vietējie uzņēmumi, kas galvenokārt apkalpo Rīgu un lielākos reģionus.
  • Uzlabojoties ekonomiskajai situācijai galvenajos eksporta tirgos, pieprasījuma pieaugums pēc modernām telpām sagaidāms no eksportējošiem uzņēmumiem.
  • Latviju kā vietu ražošanas un noliktavu izvietošanai izskata līdz šim Latvijā nepārstāvētu ārvalstu uzņēmumi, tomēr 2016. gada laikā būtiska jaunu uzņēmumu ienākšana nenotika.
  • Lielākais pieprasījums ir modernām noliktavu un ražošanas telpām ar platību no 500 – 2000 m².
  • Loģistikas uzņēmumiem lielu, starptautisku klientu apkalpošanai nepieciešamas modernas noliktavu telpas ar platību 10 000 m² un vairāk, tomēr tirgū šādu platību piedāvājumā šobrīd nav.

Brīvās telpas

Kopumā 2016. gadā aktivitāte tirgū bija zema. Nenotika būtiskas uzņēmumu paplašināšanās, sašaurināšanas vai pārcelšanās, kā rezultātā būtiski nemainījās arī brīvo telpu īpatsvars. Tas 2017. gada janvārī, salīdzinot ar 2016.gada janvāri bija nedaudz samazinājies un sastādīja 4,2%.

Ņemot vērā, ka 2017. gada laikā plānots nodot ekspluatācijā jaunas platības, paredzams, ka brīvo telpu īpatsvars pieaugs - pārsniedzot 5,0%.

Šobrīd tirgū ilgstoši neiznomātas ir telpas, kurām ir pārāk augsta prasītā nomas maksa un tās ir grūti pielāgojamas dažādu nomnieku specifiskām vajadzībām. Ilgāks iznomāšanas laiks nepieciešams zemākas klases telpu iznomāšanai ar platību virs 1000 m². Šajā segmentā ir liels piedāvājums līdzvērtīgu telpu kā rezultātā iznomātāji savā starpā spēj konkurēt tikai ar cenu. Ātrāk tiek iznomātas tās telpas, kuras tiek modernizētas un pielāgotas mūsdienīgām prasībām.

Nomas maksas

Nomas maksas 2016. gadā A un B klases telpām saglabājās gandrīz nemainīgas, salīdzinot ar iepriekšējo gadu, savukārt sliktākas kvalitātes telpām turpinājās nomas maksu kritums.  

Augstākas nomas maksas saglabājušās modernām telpām, kuras pielāgotas nomnieku vajadzībām un atrodas vietās ar labi attīstītu infrastruktūru.

Salīdzinot ar iepriekšējo gadu, pieaudzis noslēgto nomas līgumu skaits par pārskatā minētājam maksimālajām nomas maksām.

  • Nomas maksas A klases telpām 3,50 – 4,50 EUR/m²
  • Nomas maksas B klases telpām 2,85 – 3,50 EUR/m²

Tendences 2017. gada 3. un 4. ceturksnim

  • Jaunās ēkās nomas maksas saglabāsies nemainīgas, paliekot 4,00 – 4,50 EUR/m² līmenī.
  • Turpmākajos gados sagaidāms būtisks jaunu projektu skaita pieaugums ar platību līdz 5000 m². Projekti paredzēti gan konkrētiem uzņēmumiem pašu vajadzībām, gan iznomāšanai.
  • Pieaugot konkurencei darbaspēka tirgū, arī izvēloties industriālu telpu atrašanās vietu, arvien lielāka nozīme ir sabiedriskā transporta pieejamībai darbiniekiem. Konkurētspējīgākas būs atrašanās vietas ar Rīgas sabiedriskā transporta pieejamību.
  • Turpinās pieaugt brīvo telpu īpatsvars B un C klases noliktavās, it īpaši telpām ar platību virs 2000 m², līdz ar to šajā segmentā prognozējams nomas maksu kritums.
  • Arī nerekonstruētām padomju laikā celtām noliktavām un ražošanas telpām turpinās samazināties nomas maksas, ņemot vērā šāda veida piedāvājumu lielo skaitu.
  • Salīdzinoši nelielo industriālo objektu būvniecības izmaksu un pieejamo kredītresursu dēļ aizvien vairāk uzņēmumi interesējas par zemes iegādi savu ēku būvniecībai.
  • Vadošie loģistikas uzņēmumi, pārorientējot savu darbību no NVS valstīm uz citiem tirgiem, atsākuši paplašināties, tādējādi palielinot pieprasījumu pēc modernām loģistikas telpām.

Investīciju darījumi komercplatību tirgū

Ja 2015. gads investīciju apjoma ziņā komercīpašumos Latvijā ir bijis labākais kopš 2007. gada, tad 2016., lai arī atpalika apjoma ziņā, tomēr aizvien bija aktīvs. Investīcijas Latvijas nekustamo īpašumu sektorā stabili turpina mērenu izaugsmi un atsevišķos investīciju segmentos darījumu summas pietuvojušās vēsturiski augstākajiem rādītājiem. 2016. gadā kopējais investīciju apjoms komercīpašumos Latvijā sasniedza aptuveni 350 milj. EUR.

Pēc Zemesgrāmatā reģistrētajiem datiem darījumu skaits segmentā virs 2,5 milj. EUR samazinājies par aptuveni 17%, savukārt kopējā darījumu summa segmentā virs 0,4 milj. EUR pieaugusi par aptuveni 14%. Novērojams augsts pieprasījums no vietējiem investoriem komercīpašumu segmentā līdz 2,5 milj. EUR, ar atsevišķiem izņēmumiem virs 10 milj. EUR. 2016. gadā netika fiksēts nozīmīgs jaunu investoru pieplūdums tirgū, darījumus veikuši jau iepriekš tirgū pārstāvēti investīciju uzņēmumi un privāti investori. Lielākās investīcijas veiktas tirdzniecības telpu segmentā, taču arvien vairāk investori izvērtē arī industriālo telpu segmentu.

Pēc pēdējos gados noslēgtā darījumu skaita pārējās Baltijas valstīs, kur attiecīgi samazinājies piedāvājums īpašumiem ar pircējiem vēlamo kapitāla atdevi, Rīgas tirgus investoriem kļūst arvien interesantāks. Aktīvākie investori Latvijas tirgū 2016. gadā bijuši Baltijā jau pārstāvēti investīciju fondi. Starp Baltijas investoriem Latvijā par latviešu investoriem aktīvākas ir Igaunijas investīciju pārvaldes kompānijas.

Tendences investīciju īpašumu pieprasījumā

  • Galvenokārt investori vēlas iegādāties iznomātus īpašumus ar starptautiskiem enkura nomniekiem un ilgtermiņa nomas līgumiem.
  • Pieprasījums joprojām pārsniedz piedāvājumu kvalitatīviem, ienesīgiem naudas plūsmas objektiem par atbilstošu cenu.
  • Pēc termiņuzturēšanās atļauju buma, dzīvojamo objektu attīstītāji fokusējušies uz dažāda veida vietējo klientu pieprasījumiem. Ir pieaugusi interese dzīvojamo objektu attīstīšanai labās atrašanās vietās - pilsētas centrā, tuvu tam vai dzīvošanai pieprasītos mikrorajonos.
  • Tirgus dalībnieki arvien biežāk skatās uz alternatīviem investīciju veidiem nekustamajā īpašumā, lai sasniegtu vēlamo kapitāla atdevi.
  • Interese un darījumu skaits par reģionālu tirdzniecības centru, specifisku industriālu objektu un neiznomātu telpu iegādi pieaug.
  • Industriālo telpu segments arvien vairāk interesē investorus, kas galvenokārt skaidrojams ar piemērotu tirdzniecības vai biroja objektu piedāvājumu trūkumu un augstāku ienesīgumu.
  • Pieprasījums no gala lietotājiem turpinājās tāpat kā iepriekšējā gadā, tomēr kopējais investīciju darījumu apjoms šajā sektorā bija vismaz 4 reizes mazāks, nekā 2015. gadā, kad izteikti tika iegādātas biroju ēkas.
  • Rīgā izvietotiem tirdzniecības centriem, kuros ir kvalitatīvs nomnieku sastāvs, veiksmīgs koncepts un profesionāla pārvaldība, pieprasījums ir augstāks nekā piedāvājums.

Aktualitātes investīciju īpašumu piedāvājumā

  • Pretēji situācijai Rīgā - plašāks piedāvājums novērojams tirdzniecības centriem reģionos, un īpašumos ar augstāku nomnieku mainību vai citiem apgrūtinošiem faktoriem, taču šo centru ienesīgums reti atbilst riskiem.
  • Viens no augošajiem investīciju objektu segmentiem ir tieši reģionālie tirdzniecības centri ārpus Rīgas, kuros atrodas pārtikas un ikdienas pakalpojumu sniegšanas uzņēmumi, kas piedāvā pirmās nepieciešamības preces reģionu iedzīvotājiem. Darījumi par šādiem objektiem atkarībā no vietas un darījuma apjoma var sasniegt pat 13% ikgadēju ienesīgumu.
  • Joprojām liels piedāvājums ir novecojušiem industriālajiem objektiem, dažāda segmenta nerekonstruētiem īpašumu kompleksiem, kam nepieciešami lieli finansiālie ieguldījumi to kvalitātes uzlabošanai un profesionāla pieeja attīstīšanai.
  • Investoriem, kuri gatavi aktīvi iesaistīties īpašuma uzlabošanas procesu vadīšanā, uzmanības vērts segments ir arī brīvās telpas. Piesaistot dizainerus un profesionālus pārvaldniekus, ar salīdzinoši nelielām investīcijām un laika ieguldījumu var radīt interesantus nomas objektus. Ar mērķtiecīgu un pietiekami radošu stratēģiju jaunie īpašnieki var ievērojami saīsināt iznomāšanas termiņus un paaugstināt potenciālās nomas maksas.
  • Investējot mazāk pieprasītajos segmentos, investoriem jārēķinās ar sarežģītāku banku finansējuma piesaisti un nereti ar papildus ieguldījumiem īpašuma uzlabošanā. Tomēr tajos sasniedzama augstāka investīciju atdeve (9 – 13%), pieejama darījuma nosacījumu fleksibilitāti, un pastāv iespēja radīt augstu pievienoto vērtību ar pārdomātu finanšu un laika ieguldījumu.
  • Kopumā novērojams ekonomiski pamatotu un kvalitatīvu īpašumu piedāvājumu trūkums.

2016.gada nozīmīgākie notikumi un tendences iegādes darījumos

2016.gadā dominējuši tirdzniecības centru pārdošanas darījumi. Attiecīgi vairāku miljonu vērtos darījumos jaunus īpašniekus ieguvuši t/c Riga Plaza, Domina Shopping un Azur. Domina Shopping jau piedzīvojis nomnieku sastāva uzlabojumus ar vairāk nekā 40 jauniem veikaliem, tai skaitā Sports Direct un Jysk, kā arī pārtikas enkurnomnieka plānoto nomaiņu. T/C Azur jaunais īpašnieks KS Holding plāno investēt 16 milj. tā uzlabošanā un paziņots arī plānotais enkurnomnieks - Kesko Senukai. Zīmīgi, ka Domina Shopping un Riga Plaza enkura nomnieks bija Prisma. Iespējams, informācija par Prismas iziešanu no Latvijas tirgus bija darījumu katalizators.

2016.gadā Latvijā starp jau zināmiem lielākajiem investīciju fondiem, kas iegādājās nekustamo īpašumu, parādījās arī starptautisks privātā kapitāla uzņēmums Lone Star Funds, kas kļuva par t/c Riga Plaza jauno īpašnieku.

Biroju ēku segmentā ievērojami samazinājies gala lietotāju darījumu skaits segmentā virs 1,0 milj. EUR.

Tomēr notikuši vairāki ievērojami darījumi B klases biroju ēkām virs 10 000 m² platībā, kas atspoguļo lielo investoru interesi par šo segmentu. Biroju ēkas ar ilgtermiņa starptautiskiem nomniekiem vēl joprojām uzskatāms par drošāko nekustamo īpašumu investīciju tipu.

2016.gadā mazāk nekā trešdaļa darījumu bija biroja ēku iegāde, savukārt industriālo telpu investīciju darījumi sastādīja tikai apmēram 5-7 % no darījumu kopējā apjoma.

Ļoti maz investīciju darījumu populārāko tirdzniecības ielu segmentā Rīgas centrā. Šādām telpām ir neliels pieprasījums, jo Rīgā ar katru gadu nomas tirgus šīm telpām kļūst arvien neskaidrāks, salīdzinoši neliela daļa konceptu, zīmolu un tīklu spēj pastāvēt un paplašināties. Kas ļauj prognozēt, ka arī tuvāko gadu laikā nomas maksu izaugsme nav gaidāma, un to stabilitāte nav droša.

Prognozes 2017. gadam

  • Paredzams mērens darījumu skaita un apjoma pieaugums, ko ietekmēs arī Latvijas ekonomikas izaugsme.
  • Prognozējams mājokļu cenu pieaugums, kā rezultātā pieaugs interese par zemesgabalu un rekonstruējamu ēku iegādi no attīstītājiem.
  • Izteiktākas komercbanku aktivitātes investīciju darījumu kreditēšanā.
  • Baltijas investoru kontekstā prognozējams Lietuvas investoru intereses pieaugums  par Latvijas komercīpašumu tirgu.
  • Saglabāsies lielāko starptautisko investoru interese par liela apjoma investīcijām komercīpašumos.
  • Prognozējams, ka ienesīguma līmenis labākajiem investīciju objektiem saglabāsies 2016. gada līmenī.
Visi tirgus apskati