Biroju telpu nomas tirgus apskats

2017.gada notikumi un tendences biroju nomas tirgū kopumā pierādīja, ka biroja telpām ir nozīme biznesa izaugsmē un konkurētspējā par kvalitatīvu un produktīvu darba spēku. To galvenokārt pamatoja divas iezīmes.

Pirmkārt - ātra un veiksmīga jaunās biroju ēkas Place Eleven aizpildīšana ar kompānijām, kas iepriekš atradušās zemākas kvalitātes telpās.

Otrkārt – nomnieku pieprasījumu aizvien ir grūti pilnībā izpildīt. Svarīgākajiem kritērijiem atbilstošs piedāvājums ir ļoti ierobežots.

Kopējās pārmaiņas bija līdzīgas pēdējo gadu tendencēm, kad kompānijas arvien vairāk pieņem lēmumus par labu energoefektīvākām un modernām biroju ēkām ar kompānijas vajadzībām atbilstošu plānojumu.

Pieprasījums

Nomnieku pieprasījums pēc modernām un  kvalitatīvām  biroja telpām turpina pieaugt. Ne tikai lielākas vai efektīvāka plānojuma telpas ir iemesls, bet arī telpu dizaina iespējas, mikroklimata kvalitāte, kopējā ēkas un vides infrastruktūra ir iemesli, kādēļ gan vietējās, gan starptautiskās kompānijas interesējas par jaunajām un plānotajām biroju ēkām Rīgā.

Redzams, ka arī darba sludinājumos kompānijas kā vienu no uzņēmumu raksturojumiem norāda iespēju strādāt jaunās, modernās, lieliska dizaina, ērtās biroja telpās.

Aizvien liels pieprasījums un mainība ir birojiem ar platību līdz 150 m2, kā arī 200 – 350 m2 birojiem. Retāk tiek meklētas jaunas biroja telpas 1000 – 2000 m2 platībā un lielākas.

Nemainīgs pieprasījums no IT un finfnšu pakalpojumu kompānijām, tai skaitā bankām un apdrošināšanas kompānijām. Arī GBS (Global Business Services) segments Latvijā tiek papildināts ar jaunu ārvalstu kompāniju filiālēm un birojiem. Lielākā daļa šāda veida kompāniju regulāri paplašina biznesu – attiecīgi nepieciešami gan jauni darbinieki, gan lielākas biroja telpas. Turklāt telpām jābūt saistoši iekārtotām un ērtā lokācijā, jo šie centri savā starpā aktīvi konkurē par darbiniekiem.

Pieprasītākās biroja telpu atrašanās vietas ir centrs,  VEF,  Teika, Purvciems un Tuvā Pārdaugava. Lokācijai jānodrošina ērta piekļuve ar sabiedrisko transportu un auto novietošanas iespējas.

Piedāvājums

2017.gadā Rīgas A un B klases biroju tirgus tika papildināts ar biroju telpām aptuveni 23 000 m2 apjomā, tādējādi kopējam piedāvājumam 2018. gada sākumā sasniedzot aptuveni 638 000 m2.

No kopējā piedāvājuma aptuveni 67% platību paredzētas iznomāšanai, attiecīgi pašu ēku īpašnieku uzņēmumu vajadzībām paredzēti 33%.

2017.gadā nozīmīgākais papildinājums jaunuzbūvētu augstas klases biroju ēku piedāvājumam Rīgā ir šīs ēkas: LOFToffice, Katrīnas Osta, Mūkusalas 42 (MBC) un Place Eleven.

Joprojām lielākā daļa no Rīgas moderno biroju tirgus sastāv no ēkām, kas būvētas pirms aptuveni desmit gadiem (pirms krīzes periodā). Šo ēku nomniekiem raksturīgi izskatīt alternatīvus piedāvājumus jaunās ēkās, ar mūsdienīgu dizainu, tehniskiem risinājumiem. energoefektivitātes rādītājiem, ērtu un efektīvu plānojumu. Ne mazāk svarīga ir labāka apkārtējā infrastruktūra un ēkā piedāvātie servisi ( ēdināšana, fitness, coworking telpas, pazemes stāvvietas, zaļās atpūtas zonas utml.).

2017. gada aktualitātes biroju nomā

  • Nomnieku interese par biroja telpām 2017. gadā bija vidēji aktīva. Galu galā atzīstot, ka Rīgā ir nepietiekams kvalitatīvu un modernu biroju piedāvājums, daļa klientu aizvien izvēlas nogaidīt, lai izvēlētos savu īsto
  • Turpinās jaunu co-working jeb kopiestrādes telpu konceptu attīstīšana. Centrā, E.Birznieka – Upīša ielā tika atvērts PeopleWork 3500  m2  platībā.  Ēka  tika   renovēta   un   tajā tiek piedāvāta moderna un ērta vide gan dažāda veida uzņēmumiem, gan konferenču rīkotājiem.
  • 2017.ievērojamākais jaunpienācējs GBS segmentā bija WebHelp (birojs Valdemāra ielā 21), un Arvato Systems Latvia (birojs Zaļā ielā 1).
  • Atvērtā plānojuma birojs, kas balstīts uz Activity based working konceptu iegūst arvien lielāku nomnieku ievērību un interesi. Tas tiek uzskatīts par mūsdienīgāko biroja plānojuma veidu. Šis plānojums paredz izveidot birojā zonas, kas piemērotas gan individuālam darbam un telefonsarunām, gan komunikācijai lielākās vai mazākās grupās, gan atpūtai un aktivitātēm (piemēram, galda spēlēm).

Gaidāmie jaunie un rekonstruētie biroju ēku projekti

2018.un 2019. gads jau iepriekšējos gados tika atzīmēti kā pārmaiņas nesošs laiks gan nomniekiem, gan iznomātājiem un attīstītājiem.

 2018.gadā biroju tirgū Rīgā dažādās būvniecības un rekonstrukcijas stadijās ir vairāki ēku projekti, daļa no tiem ir pabeigti un iznomāti.Tie zemāk minētie projekti, kas vēl ir būvniecības stadijā, tiks pabeigti un nodoti  ekspluatācijā 2019. gadā. Visu šo projektu īstenošanās gadījumā, to kopējā iznomājamā platība sastāda vairāk nekā 100 000 m2 jeb gandrīz septiņas Place Eleven apjoma ēkas. (Šī ēka tiek izmantota salīdzinājumam, jo bija ilgi gaidīts jaunpienācējs biroju tirgū 2016. gadā).

  • Imperial Palace, rekonstrukcija, 4 000 m2, nodota ekspluatācijā, iznomāta
  • Brīvības 275, jauna ēka, 1 400 m2, nodota ekspluatācijā, iznomāta
  • Telegraph, rekonstrukcija, 2 340 m2 , daļēji iznomāta
  • Z- Towers, jauna ēka, 22 500 m2, būvniecības stadija
  • Teodors, Jaunā Teika, jauna ēka, 15 000 m2, nodota ekspluatācijā, gandrīz iznomāta
  • Henrihs, Jaunā Teika, jauna ēka, 22 000 m2, būvniecības stadija
  • Akropoles biroji, jauna ēka, 9 000 m2, būvniecības stadija, daļēji iznomāta
  • RedLine biroji, jauna ēka, 5 000 m2, būvniecības stadija, daļēji iznomāta
  • Salmo Biroji, rekonstrukcija, 4 000 m2, nodota ekspluatācijā, daļēji iznomāta
  • InDi biroji, rekonstrukcija, 3000 m2, gandrīz iznomāta
  • SWH Biroju centrs, 12 000 m2, rekonstrukcija, iznomāta
  • Business Garden, I kārta, 14 230 m2, jauna ēka
  • Origo One, jauna ēka, 11 500 m2
  • Mežaparka biroji, jauna ēka, 2 646 m2

Tiem sekos arī citi plānotie biroja ēku projekti 2020. - 2021. gadā, kā, piemēram, Salas Biroji, Capital City, Elemental Skanste,

InDi II, Zeiss biroji, Lofts& Rosegold, Valdemāra Biroji, New Hanza City, Business Garden II kārta, un citi.

Visu šo projektu pienesums radīs pārmaiņas tirgū – kā nomniekiem, tā iznomātājiem.

Nomas maksas

Nomas maksas nav krasi mainījušās. Tomēr, ņemot vērā, brīvo telpu īpatsvaru A un B klases biroju ēkās, atsevišķi iznomātāji nomas maksas paaugstinājuši par 0.50 – 1.50 EUR/m2. Atkarībā no biroja platības un nomas līguma termiņa, nomas maksu piedāvājums var individuāli atšķirties katram nomniekam.

Vidējās nomas maksas A klases birojiem: 12 – 16 EUR/m2 Vidējās nomas maksas B klases birojiem: 8 – 12 EUR/m2 Papildus nomas maksai būtiski ir pārējie telpu uzturēšanas maksājumi, kas dažādās ēkās ir atšķirīgi. Attiecīgi klienti  pievērš uzmanību energoefektīvām ēkām, kas ļauj efektivizēt komunālo pakalpojumu izmaksas.

Nomas maksu izmaiņas sagaidāmas līdz ar lielāku biroja telpu piedāvājumu tirgū un konkurences palielināšanos iznomātāju vidū.

2018. gada tendences

  • Klientu interese par jauniem biroju ēku projektiem ir Tiek izskatītas alternatīvas gan tuvākā gada laikā, gan izvērtēti tālākā nākotnē sagaidāmie projekti.
  • Potenciālie nomnieki ir zinoši par situāciju tirgū, diemžēl vairākums arī uzskata, ka ne visi solītie biroju ēku projekti tiks realizēti, vai ir nepārliecinoši ilgā būvniecības perioda dēļ.
  • Klienti, kam nepieciešamas virs 500 m2  platības mūsdienīgas un kvalitatīvas biroja telpas, lēmuma pieņemšanu atliek ierobežotā piedāvājuma dēļ.
  • Nomas maksas atsevišķām biroju ēkām dēļ pieprasījuma paaugstināšanās un telpu deficīta ir augušas.

Savukārt grūtāk iznomājamām telpām - zemākas kvalitātes vai neērtas lokācijas dēļ - nomas maksas tiek samazinātas.

  • Aizvien notiek nomas priekšlīgumu slēgšana par vēl neuzceltām biroju telpām. Tādējādi nomniekiem ir iespēja izvēlēties labākās telpas ēkā.
  • Gaidāms aizvien stabils finanšu tehnoloģiju, IT, banku un cita  veida pakalpojumu kompāniju pieprasījums pēc lieliem (vismaz 1000 m2) birojiem, ar paplašināšanās iespēju ēkas ietvaros.
  • Rīga kļūst pievilcīgāka ārvalstu kompāniju ienākšanai – plašāks, daudzveidīgāks biroja ēku un to servisu piedāvājums.
  • Gan 2017., gan 2018. gadā turpinās biroju ēku pārdošana. Jaunus īpašniekus ieguvušas šīs ēkas: Brīvības 39 (Open Centre), Duntes 3 (Duntes Nami), Kr. Valdemāra 62 (Alojas Biznesa Centrs), J. Daliņa iela 15 (LNK Centre), Vaiņodes 1 (Latvijas Valsts Mežu ēka), O. Vācieša 6b (Draugiem Group tagadējā ēka), Matrožu 15 (Ostas Skati)
  • Nomnieki arvien lielāku vērību pievērš biroju ilgtspējas un ekoloģiskajam raksturojumam,     zemām   uzturēšanas izmaksām, rūpēm par vidi, ievērojot korporatīvo sociālo atbildību.
  • Jauno ēku attīstītāji izmanto BREEAM vai LEED sertifikātus, lai apliecinātu ēku kvalitāti ilgtspēju un paaugstinātu konkurētspēju tirgū.
  • Sagaidāma rekonstrukcija    vai    uzlabojumi    biroju ēkām, kas būvētas pirms desmit gadiem. Tādējādi padarot tās, konkurētspējīgas ar jaunajiem projektiem, un aizkavētu nomnieku pārcelšanos.
  • Turpinās stabilu un augošu kompāniju pārcelšanās uz labākām ēkām. Nomnieku pārcelšanās uz modernākiem birojiem turpināsies līdz ar ekonomiskās izaugsmes periodu.

Kivi Real Estate komercīpašumu komandai 2017. gads bija aktīvs un daudzveidīgs ne tikai klientu pieprasījumu ziņā, tas vainagojās arī ar nozīmīgu un apjomīgu biroju nomas darījumu noslēgšanu. Pieminēšanas vērti ir darījumi jaunākajās biroju ēkās Rīgā – LoftOffice Akmeņu ielā 14 (nomnieks Neotech), vairāki darījumi Place Eleven ēkā (viens no nomniekiem Amplexor) un Jaunās Teikas ēkā Teodors. Paralēli iznomāti biroji arī citās atpazīstamās ēkās – Unity Biroji, Ostas Skati, InDi

u.c. Īpašs gandarījums, ka starp IT, farmācijas, finanšu sektora un daudzu citu nozaru kompānijām, veiksmīgi atradām jaunu mājvietu arī Latvijā vadošajam interneta personāla atlases uzņēmumam CV-Online Latvia.

TIRDZNIECĪBAS TELPU NOMAS TIRGUS APSKATS

Piedāvājums un brīvās platības

2018.gada sākumā brīvo telpu piedāvājums pilsētas centra aktīvākajās un populārākajās tirdzniecības ielās bija līdzvērtīgs pēdējo gadu tendencēm, kopš situāciju tirdzniecībā ietekmē online iepirkšanās popularitāte un tirdzniecības centru paplašināšanās.

Piedāvājumu galvenokārt veido neefektīva plānojuma telpas, ar lielu nelietderīgo platību īpatsvaru, augstu nomas maksu, apgrūtinātu piekļuvi un tuvumā neesošām stāvvietām. Pie esošā pieprasījuma ir grūtības iznomāt telpas, kuru īpašnieki nav gatavi veikt nekādus uzlabojumus, piedāvāt nomas maksas atlaides un sadarboties ar potenciālo nomnieku.

Aizvien samazinās izteikti aktīvu tirdzniecības  ielu  posmu skaits, sevišķi samazinoties klasisko veikalu popularitātei. Tos aizstāj showroom/veikala/kafejnīcas koncepti, kā arī kopumā palielinās ēdināšanas pakalpojumu sniedzēju daudzveidība un skaits.

Pieprasījums un tā tendences

Kopumā vērtējot, 2017. gada pieprasījums pēc tirdzniecības telpām Rīgas centrā un arī ārpus tā ir bijis līdzīgs kā iepriekšējos divus gadus – vienmērīgs, ar izteiktāku sezonalitāti pavasara- vasaras periodā. Sevišķi no ēdināšanas uzņēmumiem, kas meklē telpas ar terases izveidošanas iespēju un fokusējas uz tūristiem un vietējiem vasaras vakaru baudītājiem.

Pieprasījumu ietekmē modes tendences kā Latvijā, tā ārpus tās, patērētāju paradumi un vēlme izmēģināt jaunas lietas. Atsevišķi koncepti parasti ir populāri 2-3 gadu periodā, kad pieprasījums pēc tiem piemērotām telpām ir augsts. Kā tas bija, piemēram, ar escape room izklaides konceptu. Pašlaik aktuālas ir dažāda veida drukas studijas, dizaina lietu veikali, arī bērnu izklaides studijas, virtuālā realitāte, zinātnes centri, batuti, bumbu baseini utml.

Joprojām pieprasījuma noteicošais kritērijs ir lokācija. Lielāko pieprasījumu veido interese par tirdzniecības telpām līdz aptuveni 100 m² pilsētas centra un Vecrīgas aktīvajās un iecienītākajās vietās. Tie aizvien ir atsevišķi posmi Tērbatas, Dzirnavu, Elizabetes, Ģertrūdes, Kaļķu, Audēju un Vaļņu ielā. Saglabājas pieprasījums telpām restaurētās, sakārtotās koka ēkās, ar vēsturisku šarmu un vidēji lielu platību. Neskatoties uz modernu telpu pieprasījumu, īpaša aura un ēkas šarms tiek uzskatīti par veiksmes un laba klientu servisa rādītājiem. Lai gan pieprasījums no lietoto apģērbu/apavu veikaliem, pēdējos gados ir samazinājies, tomēr daļa no tiem aizņem telpas labā atrašanās vietā centrā un vēlas tās saglabāt. No vienas puses tas norāda uz atsevišķas iedzīvotāju daļas finansiālajām iespējām, no otras, tas ir veids, kā būt oriģinālam, izvairīties no ķēdes veikalu apģērbu iegādes, kā arī sekot jaunai tendencei – ekoloģiskam, zero waste jeb bezatkritumu dzīves veidam. Prognozējams, ka tuvākajos gados tieši zero waste principiem atbilstoši uzņēmējdarbības virzieni attīstīsies. 2018.gadā Rīgā atvērti jau trīs zero waste sekotājiem paredzēti, beziepakojuma preču veikali: Burka, Turza un Zeroveikals. Līdz ar dinamisko pilsētnieku ikdienas ritmu, 2017. gadā palielinājies pieprasījums no mazā formāta pārtikas veikalu konceptiem, vairāki no tiem ir atvērti tieši 2018. gadā – centrālās, aktīvas plūsmas vietās. Rimi Express koncepta tīkls aizvien paplašinās. Savukārt lielveikalu tīkls Maxima savu Latvijā un reizē Baltijā pirmo Maxima Express veikalu vasaras sākumā atvēra Merķeļa ielā.

Aizvien saglabājas pieprasījums no alkohola outlet veikaliem - gan pilsētas centrā, gan mikrorajonos. Samazinājies pieprasījums no eko/bio preču veikaliem. Tas varētu būt skaidrojams ar to, ka neskatoties uz popularitāti, tas tomēr ir nišas produkts par augstāku cenu. Kā arī ir palielināts šīs produkcijas sortiments ierastajos pārtikas lielveikalos.

Papildinot veselīgas pārtikas nišu, saglabājas augsts pieprasījums pēc sporta nodarbībām paredzētām telpām. Kā arī dažādiem medicīnas pakalpojumu sniedzējiem, kuru vēlmes bieži vien ir grūti realizējamas, jo telpas nav piemērotas vides pieejamības noteikumiem.

Izmaiņas un aktualitātes tirdzniecības telpu seg- mentā Rīgā 2017. gadā/2018. gada vidū

  • gadā Kr. Barona ielas tirdzniecības vietu klāsts papildināts gan ar Costa Coffee, gan dizaina preču un šampanieša konceptveikalu Modernists, gan grāmatu un kancelejas preču veikala Jānis Roze papildus telpām jaunā veidolā.
  • Barona ielā, centrālā un aktīvā posmā 2018. gada sākumā tika atvērts ātrās ēdināšanas un ērtās iepirkšanās veikals KOOL, kas pirms tam bija zināms tikai kā veikals, kas kopā degvielas uzpildes staciju atvērts pagājušajā rudenī Augšlīgatnē. Uzņēmums izziņoja ieceri izveidot 40 veikalu tīklu. Tomēr jau vasaras noslēgumā Kr. Barona ielas KOOL tika slēgts un par jaunu mājvietu izvēlējās Tērbatas ielas sākumposmu, pie Vērmanes dārza.
  • gada nogalē tika atvērti vēl divi  Rimi  Express veikali. Centrā - Brīvības ielā un Grīziņkalnā – Pērnavas ielā, tādējādi papildinot jau esošos Merķeļa un Grēcinieku ielas mini koncepta veikalus.
  • Ātras iepirkšanās tipa veikalus dažādās Rīgas un ne tikai Rīgas vietās aktīvi plāno atvērt arī otrs lielais pārtikas veikalu tīkls – Maxima. (Pirmais Maxima Express atvērts Merķeļa ielā, pie krustojuma ar Barona ielu).
  • Narvesen līdz ar vizuālā zīmola nomaiņu, atvēra jaunu tirdzniecības vietu netālu no Valdemāra/Elizabetes ielas krustojuma.
  • Sporta klubu tīkls My Fitness atvēra filiāles Matīsa ielā, Bērnu pasaulē un Galleria Riga, kā arī pārņēma iepriekš Rīgas vadošā sporta kluba Atlētika telpas (Barona Centrā, Zolitūdē un Imantā). Savukārt Juglas Atlētikas vietā paredzēts Lemon Gym. Sporta klubiem pievienojies arī People Fitness.
  • Papildus jau esošajam bērnu izklaižu vietu klāstam, Ģertrūdes ielas 66 biroju ēkas 1. stāvā tika atvērts jauns interaktīvs centrs visai ģimenei - Rotaļu laukumi Annels savu tīklu papildinās 2018. gadā.
  • Arī 2017. gadā Rīgā tika atklātas jaunas vietas, kas apvieno veikala un kafejnīcas funkcijas, piemēram, Bang Bang, Četras Zoles, konceptveikals IMAGEHOUSE c.
  • 2017.gadā  bija  vērojama  neliela  ēdināšanas uzņēmumu rotācija. Tomēr esošie uzņēmumi pārliecinoši paplašinās, pārklājot arvien vairāk lokācijas Rīgā. Piemēram, Vairāk saules atvēra jaunu ēstuvi Molā, aktīva ir Lulū Pica (2017. gadā atvēra filiāli Mēbeļu namā), tāpat Čili pica. Hesburger tīkls, kas pērn iegādājās savas telpas Vecrīgā Audēju ielā, pretī Galerijai Centrs.
  • Savukārt banku un citu finanšu pakalpojumu filiāļu slēgšana Rīgas centrā notiek aizvien biežāk.
  • Rīgas centrā novērojami apjomīgi ēkas fasāžu atjaunošanas darbi, kas ir būtiski, jo tirgotāji pievērš uzmanību tam, vai ir paredzēts uzlabot ēkas
  • Restorānu/augstas klases ēdināšanas uzņēmumu segments ir mazāk aktīvs, salīdzinot ar dažāda veida kafejnīcu konceptu
  • Par izteiktāku restorānu un kafejnīcu posmu kļuvusi Dzirnavu iela, starp Valdemāra un Antonijas ielu. Papildus jau esošajiem, 2017. gadā tika atvērts Rocket Bean, 2018. gada atvērta Zivju Lete un Catch. Kā arī atvērts un jau slēgts restorāns

Savukārt Dzirnavu/Tērbatas ielas iepriekš esošā apavu/apģērbu veikala telpās atvērta pelmeņu ēstuve Handmade Kitchen.

  • Pakalpojumu segmentā attīstās skaistumkopšanas nozare, arvien biežāk tiek atvērti jauni, mini kosmētikas salonu vai frizētavu koncepti. Elizabetes ielā 33 plānots skaistumkopšanas institūts Skaistuma Vēstniecība (Ambassade de la Beaute).
  • Tērbatas ielas sākumposmā boutique veikalu klāstu papildināja sieviešu modes veikali MAX&Co un MARELLA. 
  • Savukārt banku un  citu finanšu pakalpojumu filiāļu slēgšana Rīgas centrā notiek aizvien biežāk.

Nomas maksas un to dinamika

2017.gads aizvadīts, un 2018. gads norit bez izteiktām pārmaiņām nomas maksās pilsētas centrā.

Nomas maksu nosacījumi ir atšķirīgi un tos ietekmē šādi faktori: telpu konfgurācija, skatlogu lielums vai neesamība, nelietderīgo platību īpatsvars, pakāpieni, auto novietošanas iespēju trūkums vai neesamība.

Nomas maksas ir palielinājušās atsevišķām telpām, ko vieno šādi kopējie faktori: lokācija, gājēju plūsma, ēkas un telpu kvalitāte, skatlogi, ideāls efektīvs tirdzniecības telpu plānojums. Zemākas nomas maksas un to samazināšanās ir vērojama atsevišķām tirdzniecības telpām, kas atrodas lielā daļā A. Čaka/Marijas un Brīvības ielā, kā arī tālajā centrā.

Tirdzniecības telpām līdz 75 m², atkarībā no telpu plānojuma un atrašanās vietas, nomas maksas ir diapazonā no 20,00 līdz 40,00 EUR par m² pilsētas centrā un - 35,00 līdz 55,00 EUR par m² Vecrīgā.

Tirdzniecības telpām no 75 līdz 150 m² nomas maksas svārstās no 16,00 līdz 25,00 EUR par m² pilsētas centrā un no 20,00 līdz 50,00 EUR par m² Vecrīgā.

Tirdzniecības telpām virs 150 m2 prasītās nomas maksas ir no 12,00 – 22,00 EUR par m2 pilsētas centrā un no 20,00 – 50,00 EUR par m2 Vecrīgā.

Aktualitātes un pārmaiņas tirdzniecības centros un lielveikalos

Šobrīd atsevišķos Rīgas lielākajos tirdzniecības centros notiek pēdējos gados vērienīgākās izmaiņas. Šo centru konceptu uzlabošanas un telpu paplašināšanas darbi tika uzsākti 2017. gadā un noritēs vēl tuvākos gadus.

Tirdzniecības parka Alfa apmeklētājiem šobrīd jāsamierinās ar stāvvietu trūkuma radītajām neērtībām, lai 2019. gada rudenī būtu iespēja apmeklēt jau 100 000 m2 (par 30 000 m2 vairāk nekā šobrīd) lielu iepirkšanās centru, kuru papildinās ne vien jauni veikali (Zara Home, Massimo Dutti, Stradivarius, House, Sinsay u.c.) un ēstuves, bet arī sporta klubs My Fitness un bērnu izklaižu zona.

2017.gada vasarā tika uzsākts t/c Origo paplašināšanas projekts, kas paredz vairāk nekā divas reizes palielināt t/c Origo platību. Gan piebūve, gan esošās Origo ēkas rekonstrukcija iekļauj gan būtisku platību pieaugumu, gan uzlabojumus. Modernākas telpas, daudzveidīgāka veikalu un ēstuvju izvēle, plašāka un ērtāka pazemes autostāvvieta un ekskluzīvs A klases biroju centrs Origo One (11 500 m2 platībā).

T/c Domina aizvien notiek aktīva centra uzlabošana, kas turpinās pēc centra īpašnieka maiņas 2016. gadā. Šobrīd brīvas telpas tajā nav un Domina Shopping ir paziņojusi par plāniem 2019. gada nogalē atvērt jaunu izklaides un atpūtas zonu 7000 m2 platībā, ko paredzēts izvietot daļā no pašreizējās autostāvvietas. Tajā būs pieejams gan kinoteātris un jaunu restorānu klāsts, gan izklaides un atrakciju parks.

Lielākas izmaiņas nomas maksās un brīvo telpu pieejamībā paredzamas pēc esošo t/c  paplašināšanās  projektiem,  kā arī multifunkcionālā tirdzniecības, izklaides un biroju centra Akropole atvēršanas Ķengaragā, Maskavas ielā 257,  kur  aktīvi noris būvniecības darbi. Vairāk nekā 60 000 m2 plašo iepirkšanās centru, ar Maxima XXX veikalu un daudzveidīgām izklaides iespējām plānots pabeigt 2019. gadā.

2018.gada 30. augustā ar lielu vērienu, iedzīvotāju un plašsaziņas līdzekļu ievērību tika atklāts vairāk nekā 35 000 m2 lielais par zviedru mēbeļu gigantu dēvētā zīmola IKEA veikals būvniecība Stopiņu novadā. Tā būvniecība iekļāvās noteiktajos termiņos un pircēju aktivitāte ir augsta un tāda paredzama tuvākajos mēnešos. Līdz ar ilgi gaidītā mēbeļu un mājas preču tirgotāja ienākšanu Rīgā, pieauga arī IKEA apkārtesošā rajona popularitāte tirgotāju un nekustamā īpašuma attīstītāju vidū. Neapšaubāmi IKEA atvēršana ietekmēs kopējo tirdzniecības apgrozījumu, sevišķi mēbeļu, mājas preču un trauku tirgotājiem. Vairākiem līdz šim esošajiem tirgus līderiem IKEA produkcija būs nopietns konkurents. Arī šajā veikalā esošās kafejnīcas maltīšu piedāvājumi ir krietni lētāki par citām ēdināšanas iestādēm. Jau pieaugusi interese un aktivitātes IKEA tuvumā, ko papildina, piemēram, Sky Mežciems paplašināšana, kurā vairāk nekā 2000 m2 paredzēta Annels rotaļu laukuma atvēršana. Pieaugusi arī attīstītāju interese par zemes gabalu iegādi gan komerctelpu, gan dzīvojamo platību būvniecībai.

2017.gada nogalē tika pabeigta Decco Centrs būvniecība (Katlakalna ielā 6d) un tika atvērts Baltijā  lielākais  interjera un dizaina priekšmetu un apdares materiālu kvartāls. Jau šobrīd Decco Centrā savus salonveikalus atvēruši interjera un mēbeļu tirgotāji, kas iepriekš atradušies dažādās, arī ne tik ērti pieejamās lokācijās. Piemēram, Laura Ashley salonveikals, kas iepriekš atradās netālu no Dzirnavu/Tērbatas ielas krustojuma. Depo plānos joprojām ietilpst veikala būvniecība Imantā, Kurzemes prospektā, kur šobrīd jau demontēta agrākā rūpnīcas Radiotehnika administratīvā ēka.

2017.gadā tirdzniecības segmentu ietekmēja arī t/c Damme rekonstrukcija un nomnieku sastāva izmaiņas, lietuviešu zīmola Berry mēbeļu veikala atvēršana Brīvības ielā 201 (10 000 m2 platībā), kā arī Prismas tīkla aiziešana no Latvijas, kas radīja lielākas konkurences cīņas starp vadošajām lielveikalu ķēdēm– Rimi un Maxima. Dominā tika atvērts veikals Maxima XXX, tam sekoja vēl viena Maxima XXX Riga Plaza, savukārt Grostonas ielā 1 – Maxima XX.

2017.gada rudenī mazumtirdzniecības zemo cenu veikalu ķēdes Lidl ienākšana Latvijā guvusi apstiprinājumu un jau ziņots par pirmo veikalu, kas paredzēts Purvciemā, Dzelzavas ielā 75b, ko iegādājies Lidl veikalu attīstītājs MMS Property Solutions, kam pieder zemes gabali arī citās adresēs Zolitūdē un Mežciemā. Lidl plāno būvēt arī loģistikas bāzi.

Austrumeiropā labi zināmā poļu zemocenumazumtirdzniecības veikalu ķēde PEPCO jau 2017. gada sākumā izziņoja savus plānus par ienākšanu Baltijā. 2018. gada martā tieši Rīgā – TC Mežciems, Biķernieku ielā tika atvērts pirmais no plānotajiem veikaliem. PEPCO veikalos tiek piedāvāti apģērbi un preces mājai par pieejamām cenām. Pircēju ievērību veikals izpelnījās jau no atvēršanas dienas. Tam sekoja veikals TC Zoom un Riga Plaza. PEPCO veikalos tiek piedāvāti apģērbi un preces mājai par pieejamām cenām. 2018. gadā Latvijā kopumā plānots atvērt 12 veikalus.

Arī fiksēto cenu veikalu ķēde Fix Price pēc savu pirmo veikalu atvēršanas Bērnu Pasaulē un Mēbeļu namā Purvciemā, turpinājusi tīkla paplašināšanu.

Tirdzniecības platību iznomāšanā Kivi Real Estate komanda ir viena no aktīvākajām un pieredzes bagātākajām ne tikai Rīgā, bet arī reģionu pilsētās. Arī 2017. gads veiksmīgo darījumu statistikai pievienoja vairākus interesantus notikumus. Starp tiem - gan Jysk veikala atvēršana Daugavpilī, gan starptautiskas zemo cenu veikalu ķēdes pirmie veikali Rīgā. Tāpat arī pārmaiņas Rīgas centra ielās, piemēram, Latvijas Aptiekas jaunās telpas, populārie ēdināšanas uzņēmumi – Rocket Bean Roastery un Catch Dzirnavu ielā.

INDUSTRIĀLO TELPU NOMAS TIRGUS APSKATS

Piedāvājums                                                                     

2018.gada sākumā kopējais modernu industriālo telpu piedāvājums Rīgā un Pierīgā sastāda aptuveni 945 000m2, no kuriem 75% būvēti iznomāšanai, bet atlikušie 25% uzņēmumu pašu izmantošanai. 2017. gadā industriālo telpu tirgus tika papildināts ar jaunam telpām tikai aptuveni 23 000 m2 apmērā, tādējādi, salīdzinot ar 2016. gadu, jaunu ekspluatācijā nodotu ēku apjoms pieaudzis par 15%. Kopējais ikgadējais pieaugums saglabājies neliels, neskatoties uz zemo brīvo telpu īpatsvaru.

 Būtiskākais papildinājums: 14 000 m2 -“P5” Ulmaņa gatves industriālais parks Mārupē. (Tā attīstītājs un īpašnieks Piche 2018. gada sākumā P5 pārdeva Zviedrijas nekustamo īpašumu fondam East Capital Property Fund III.)

Ņemot vērā salīdzinoši nelielo ekspluatācijā nodoto telpu platību 2017. gadā, nenotika liela apjoma nomnieku pārcelšanās, kuras atstātu būtisku ietekmi uz situāciju industriālo telpu tirgū.

Piedāvājumā un ilgstoši neiznomātas parasti ir specifiskas industriālas telpas, kam ir nepietiekams vārtu un rampu skaits, ko ir sarežģīti nodalīt vairākiem nomniekiem. Tās parasti der specifiskām nozarēm. Kā arī sliktas kvalitātes, nerekonstruētas telpas, kas agrāk izveidotas konkrētām nozarēm. Tomēr arī tām 2017. gadā samazinājies piedāvājums, jo tās tiek aizpildītas pēc kvalitātes uzlabošanas.

Piedāvājumā izteikti trūkst 700 – 2000 m2 platības A/B klases noliktavas telpas Rīgā un Pierīgā.

Brīvo telpu īpatsvars 2018. gada janvārī, salīdzinot ar 2017. gada janvāri, bija nedaudz samazinājies un sastādīja 3,0%.

Jaunie industriālie projekti

Turpmākajos gados, salīdzinot ar 2017. gadu, gaidāms būtisks modernu industriālo platību pieaugums Rīgā un Pierīgā. Šobrīd būvniecības stadijā atrodas industriālas telpas aptuveni 60 000 m2 apjomā, no kuriem 75% platības tiek būvētas iznomāšanai, bez iepriekš noslēgtiem nomas līgumiem.

Savukārt plānošanas stadijā Rīgā un Pierīgā ir industriālie projekti vairāk nekā 200 000 m2 apjomā. Starp plānotajiem projektiem ir jauni industriālie parki iznomāšanai, esošo parku paplašināšana, kā arī vairāki vērienīgi projekti. Piemēram, RIMI Baltic loģistikas centrs Augusta Deglava ielā, LIDL loģistikas centrs Dreiliņos un DEPO loģistikas centrs Dreiliņos. Tāpat tiek plānoti vairāki nomnieku vajadzībām būvēti projekti ar iepriekš noslēgtiem priekšlīgumiem.

Pieaudzis to attīstītāju skaits, kuri ir gatavi uzsākt jaunu projektu būvniecību bez iepriekš noslēgtiem nomas priekšlīgumiem, tādējādi potenciāli veicinot modernu industriālo telpu piedāvājuma izaugsmi turpmākajos gados. Tāpat būtiski pieaugusi arī uzņēmumu interese iegādāties zemes gabalus savu industriālo ēku būvniecībai.

Pieprasījums

  • gadā noliktavu un ražošanas telpu segmentā turpinājās lēna izaugsme.
  • Būtisku aktivitāti  tirgū  radīja  loģistikas  nozares uzņēmumi, kuru segmentā vērojama aktivitāte un jaunu klientu pieplūdums.
  • Tomēr kopumā 2017. gadā pieprasījums audzis arī citos segmentos, piemēram, vieglā ražošana, servisi, tirdzniecības pakalpojumi, servisu sniedzēji, kas apkalpo Rīgu, Pierīgu un arī Baltiju.
  • Pieprasījuma iemesli ir ne tikai lielākas telpu platības, bet arī uzņēmumu modernizācija, konkurētspējas uzlabošana, procesu efektivizācija, biroju un noliktavu apvienošana.
  • Arī kopumā lielāka pārliecība, optimisms uzņēmējdarbībā un ekonomikas augšupeja ir veicinājusi nomnieku pārliecību, līdz ar to pieprasījumu.
  • Pieprasījumu pēc  modernām noliktavu un ražošanas telpām galvenokārt veidoja ārvalstu uzņēmumu pārstāvniecības un veiksmīgi vietējie uzņēmumi.
  • Uzlabojoties ekonomiskajai situācijai galvenajos eksporta tirgos, eksportējošie uzņēmumi turpināja paplašināšanos esošo ēku un kompleksu ietvaros. Šie procesi veicina attīstītāju aktivitāti, izvērtējot paplašināšanās un jaunu projektu attīstības iespējas.
  • Latviju kā vietu ražošanas un noliktavu izvietošanai regulāri izskata līdz šim Latvijā nepārstāvēti ārvalstu uzņēmumi, tomēr 2017. gada laikā būtiska jaunu uzņēmumu ienākšana nenotika.
  • Lielākais pieprasījums ir modernām noliktavu un ražošanas telpām ar platību 500 – 2000 m2 Rīgā un Pierīgā. Nākamais pieprasītākais industriālo telpu apjoms ir no 10 000 m2.
  • Dominējošās lokācijas, kas interesē industriālos nomniekus: Pierīga (Dreiliņi, Mārupe, Stopiņu novads) un Katlakalna/Lubānas  ielas  Neliels pieprasījums Ķekavā, Olainē, arī Ādažos un Salaspilī.

Nomas maksas

Nomas maksas 2017. gadā A un B klases industriālajām telpām saglabājās lielākoties nemainīgas, salīdzinot ar iepriekšējo gadu, savukārt sliktākas kvalitātes telpām turpinājās nomas maksu kritums. Augstākas nomas maksas saglabājušās modernām telpām, kuras pielāgotas nomnieku vajadzībām, piedāvā efektivitāti paaugstinošus risinājumus un atrodas vietās ar labi attīstītu infrastruktūru.

Salīdzinot ar iepriekšējo gadu, pieaudzis noslēgto nomas līgumu skaits par zemāk minētājam maksimālajām nomas maksām.

  • Nomas maksas A klases telpām: 3,50 – 4,60 EUR/m2
  • Nomas maksas B klases telpām: 2,85 – 3,50 EUR/m2

2017. gada nozīmīgākie darījumi

Kā 2017. gada nozīmīgākos industriālos nomas darījumus var minēt:

Rimi noliktavas 20 000 m2 apmērā VGP industriālajā parkā Ķekavā,

Venipack 5000 m2 - P5

Wellman 2300 m2 - Dominante Park.

Tendences 2018. gadā un prognozes 2019.

  • Paredzams A klases telpu nomas  maksu  mērens kāpums, iznomātājiem izmantojot ierobežoto piedāvājuma situāciju īstermiņā un nomnieku  paplašināšanas nepieciešamības pieprasījuma pusē.
  • Mazākiem nomniekiem var būt nepieciešamība meklēt jaunas telpas, sakarā ar enkura nomnieku paplašināšanos loģistikas centru
  • Tiks slēgti priekšlīgumi par  jauniem noliktavu kompleksiem, kurus plānots nodot ekspluatācijā 2019. gada nogalē. Šie notikumi ietekmēs tirgus aktivitāti un, iespējams, mazināsies darījumu skaits, kamēr uzņēmumi ieņems nogaidošas pozīcijas un veiks pagaidu optimizācijas pasākumus.
  • Turpināsies nomas maksu kritums nerekonstruētām padomju laikā celtām noliktavu un ražošanas telpām, liela skaita līdzīgu piedāvājumu dēļ.
  • Augošās būvniecības izmaksas uzņēmumiem  liks pārskatīt savus plānus iegādāties zemi un būvēt noliktavas savām vajadzībām. Daļa šo klientu varētu atgriezties nomas tirgū.
  • Vadošie loģistikas uzņēmumi turpinās piesaistīt jaunus klientus un paplašināties, tādējādi palielinot pieprasījumu pēc modernām loģistikas telpām.
  • Sagaidāma būvdarbu uzsākšana pirmajiem jaunajiem loģistikas centriem, kā arī izsludināšana arvien jauniem projektiem, kas paredzēti 2020. gadā un vēlāk.

Industriālo telpu nomā 2017. gadā izceļams Kivi Real Estate darbs gan ar starptautiskām loģistikas kompānijām, gan īpaši aktīvi – ar spēcīgiem vietējiem ražotājiem, kam nepieciešamas specifiskas telpas. Jāatzīmē noslēgtie nomas priekšlīgumi par telpām vēl neuzbūvētās ēkās.

INVESTĪCIJU DARĪJUMI KOMERCPLATĪBU TIRGŪ

Ja 2016. gads bija zīmīgs ar rekordlielu lielākā investīciju darījuma summu Latvijā - vairāk nekā 90 miljoni eiro, tad 2017. gada lielākais darījums bija par krietni zemāku summu – aptuveni

36.6 miljoni eiro. Pilsētvidē viens no potenciāli nozīmīgākajiem investīciju objekta pārdošanas darījumiem bija - Preses Nama un tā teritorijas pārdošana (16.8 miljoni eiro). Kopumā 2017. gadā aptuveni 145 milj. EUR investēti objektos, ar mērķi gūt nomas ienākumus, savukārt lielāka summa – virs 200 milj. EUR ieguldīta tieši zemes gabalu un rekonstruējamu ēku iegādē. Vidējais investīciju īpašumu iegādes darījumu apjoms 2017. gadā bija ap 3 milj. EUR.

Kopējais investīciju apjoms ir zemāks ir nevis tādēļ, ka Latvija nav piemērota investoru interesēm, bet gan atbilstoša piedāvājuma trūkuma dēļ. Lejupejoša tendence norāda uz to, ka labākie investīciju objekti ir jau nopirkti iepriekšējos gados, nevis pesimismu  vai  krīzi.  Turklāt  Latvijā  piedāvājuma  klāsts ir mazāks nekā Igaunijā un Lietuvā, jo pēc krīzes vēlāk un arī lēnāk atsākās nekustamā īpašuma objektu attīstīšana. Tāpēc tirgū galvenokārt notiek iegādes darījumi ēkām, kas būvētas pirms krīzes laikā.

Pieprasījums

2017.gads pieprasījums pēc prime assetiem biroju ēkās, industriālajos objektos, tirdzniecības centros un lielveikalos pārsniedza piedāvājumu. Baltijas tirgus ietvaros sākusies noslāņošanās, lēnām visi profesionāli lielu izmēru prime aktīvi pāriet mazas grupas rokās.

Attīstīšanai paredzētos  objektos  ir  pieprasījuma  izaugsme,  tai skaitā dzīvojamo projektu segmentā. Augsts pieprasījums objektiem, kas piemēroti pārtikas operatoriem. Kā arī labiem, ekonomiski pamatotiem industriāliem attīstības objektiem.

Nekustamā īpašuma investori 2017. gadā un arī šogad iegādājas ne tikai iznomātus objektus, bet arī rekonstruējamas ēkas un zemes gabalus īpašumu attīstīšanai.

Pieprasījums pa segmentiem:

  • Tirdzniecības centri vai lielveikali – tādi, kuru enkurnomnieks ir kāds no diviem šobrīd lielākajiem pārtikas operatoriem. (Paredzama interese arī par lielveikaliem ar citiem vadošiem pārtikas )
  • Biroji - aizvien pieprasījums pēc A un B klases ēkām
  • Industriālais – augstākās klases, modernie industriālie parki

Piedāvājums

2017.gads iezīmēja tendences, kas norāda, ka investīciju tirgus Latvijā mainās. Investoriem nākas pielāgoties situācijai, iegādāties nepabeigtus vai uzlabojamus objektus, nevis sakārtotus un jau ar gatavu naudas plūsmu. Tāpat investīciju fondi iegādājas zemes gabalus un attīsta projektus segmentā, ko labāk pārzina vai kam paredz nākotnes pieprasījumu.

Ievērojama ir nesakritība starp prasītajām cenām un investoru gatavību maksāt, attiecīgi darījumu skaits ar prime aktīviem    ir mazāks. Kā arī atsevišķos gadījumos, piemēram, pensiju fondiem ir zema interese pārdot aktīvus, jo tie ir nepieciešami naudas plūsmas uzturēšanai, dividendēm utml.

2017. gada tendences un 2018. gada prognozes

  • Straujas izmaiņas tirgū 2017. gada griezumā nav notikušas. Vērojuma stabilitāte, kas turpinās arī 2018. gadā.
  • Darījumu skaita kāpums novērojams zemes gabalu, attīstības objektu un rekonstruējamu īpašumu pārdošanā.
  • Nav būtisku  izmaiņu  neviena  segmenta  nomas maksās, kas institucionāliem investoriem attiecīgi ir pamatots arguments iegādāties dārgāku, mazāka ienesīguma objektu, kuram ir potenciāls nomas maksas
  • Izvērtējot atrašanās vietas, joprojām dominē Rīga un Pierīga. Mazāks pieprasījums reģioniem, ko izskaidro gan darba spēka pieejamības un demogrāfijas rādītāji, gan bažas par objekta likviditāti.
  • Prognozējami mazāk  darījumi  no  gala  lietotājiem  – tieši atbilstoša piedāvājuma trūkuma dēļ. Attiecīgi palielinās pieprasījums pēc
  • Līdz 2015. gadam gala lietotājiem bija labas iespējas atrast piemērotus nekustamā īpašuma aktīvus. Gala lietotāji šobrīd gatavi zemes iegādei vai lielākām  rekonstrukcijām,  kas attīstītājiem var likt pieņemt lēmumu par BTS projektiem.  Jo ne visi gala lietotāji ir gatavi paši organizēt atbilstošas ēkas būvniecību.
  • Nomas maksu     pārmaiņas     ietekmētu     investoru aktivitāti. Arī pie augoša nomas tirgus, varētu parādīties interese pārdot objektus vai uzsākt rekonstrukciju. Ņemot vērā augošās būvniecības izmaksas, ir iespēja nomas maksu
  • Paredzams, ka investori, kas iepriekš nav piedalījušies objektu attīstībā, varētu iegādāties objektus, ko nepieciešams pārbūvēt, attīstīt.
  • Iespējams, notiks     vairāk    darījumi     ārpus     Rīgas, reģionālajos centros - par pievilcīgākajiem objektiem.

Investīciju darījumos 2017. gada Kivi Real Estate komercnodaļas nozīmīgākais darījums ir piecu pārtikas lielveikalu pārdošana privātai investoru grupai. Tāpat vairāki industriālie objekti pārdoti gan gala lietotājiem, gan investoriem, piemēram, objekts Dzelzavas ielā 124, kas iepriekš zināms kā Onninen ēka.

2017. – 2018. gada nozīmīgākie investīciju darījumi

Komentāri

Visi tirgus apskati